民政部


民政部关于认真学习贯彻胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话精神的通知


各省、自治区、直辖市民政厅（局），计划单列市民政局，新疆生产建设兵团民政局：

　　6月23日上午，中国科学院第十四次院士大会、中国工程院第九次院士大会在北京隆重开幕。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛出席会议并作重要讲话。 胡锦涛总书记在讲话中就加强防灾减灾工作作了重要指示。


　　他指出，自然灾害是人类社会面临的共同挑战。我国是世界上自然灾害最为严重的国家之一，灾害种类多，分布地域广，发生频率高，造成损失重。地震、洪涝、台风、干旱、风雹、雷电、高温热浪、沙尘暴、地质灾害、风暴潮、赤潮、森林草原火灾、植物森林病虫害等灾害在我国都有发生。我国70％以上的城市、50%以上的人口分布在气象、地震、地质、海洋等自然灾害严重的地区。这些年来发生的1998年长江流域特大洪涝、2006年重庆和四川特大干旱、2007年淮河流域特大洪涝、2008年南方低温雨雪冰冻灾害和这次四川汶川特大地震等重大自然灾害，更是给我国人民生命财产和经济社会发展造成了重大损失。我们必须把自然灾害预测预报、防灾减灾工作作为关系经济社会发展全局的一项重大工作进一步抓紧抓好。


　　他强调，加强防灾减灾工作，从长远看，要做好以下几方面的工作：一是要加强对自然灾害孕育、发生、发展、演变、时空分布等规律和致灾机理的研究，为科学预测和预防自然灾害提供理论依据；二是要加强自然灾害监测和预警能力建设，在完善现有气象、水文、地震、地质、海洋、环境等监测站网的基础上，增加监测密度，提升监测水平，构建自然灾害立体监测体系，建立灾害监测—研究—预警预报网络体系；三是要深入研究各种自然灾害之间、灾害和生态环境、灾害和经济社会发展的关系，开展全国自然灾害风险综合评估，加强防灾减灾关键技术研发，强化应对各类自然灾害预案的编制；四是要加快遥感、地理信息系统、全球定位系统、网络通信技术的应用以及防灾减灾高技术成果转化和综合集成，建立国家综合减灾和风险管理信息共享平台，完善国家和地方灾情监测、预警、评估、应急救助指挥体系；五是要优化整合各类科技资源，将依靠科技建立自然灾害防御体系纳入国家和各地区各部门发展规划，并将灾害预防等科技知识纳入国民教育，纳入文化、科技、卫生“三下乡”活动，纳入全社会科普活动，提高全民防灾意识、知识水平和避险自救能力；六是要围绕人类面临的共同挑战和灾害防治工作中尚未解决的科学难题广泛开展国际交流合作，既学习国外的有益经验和先进技术，也对人类社会共同防灾减灾作出贡献。


　　6月24日，国务院副总理回良玉就全国民政系统学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神作出重要批示：在全国民政部门负责同志会议上，要认真传达贯彻胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话精神，并应对面上的抗灾救灾工作进一步作出安排部署。6月25日，民政部按照回良玉副总理的重要指示，在全国民政部门负责同志会议上对胡锦涛总书记重要讲话精神进行了传达学习。为促进全国民政系统深入学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，现将有关问题通知如下：


　　一、充分认识学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的重大意义


　　胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话，高屋建瓴，内涵丰富，既深刻阐述了防灾减灾工作的重要意义，又紧密结合我国自然灾害频发的实际，明确提出了加强防灾减灾工作的具体要求，具有很强的理论性、指导性和针对性，充分体现了党中央、国务院以人为本的执政理念和对防灾减灾工作的高度重视。认真学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，对于我们深入贯彻落实科学发展观，切实做好当前的抗震救灾、抗洪救灾工作和今后一个时期的防灾、减灾、救灾工作，推进新时期防灾减灾事业发展，具有重大的现实意义和深远的历史意义。


　　民政部门是负责抗灾救灾的重要职能部门，在防灾减灾工作中承担着重要的任务。学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，做好防灾减灾救灾工作，是当前民政部门一项十分重要的任务。各级民政部门要从全局的高度充分认识学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的重大意义，迅速组织传达学习。要通过学习贯彻，不断提高广大民政干部对防灾减灾工作重要性的认识，扎实做好当前抗震救灾和抗洪救灾工作，切实加强防灾、减灾、救灾工作，不断提高灾害防御和抗灾救灾能力，确保人民生命财产安全，为经济社会健康快速发展提供有力支持。


　　二、准确把握胡锦涛总书记重要讲话的精神实质和根本要求


　　胡锦涛总书记在两院院士大会上关于防灾减灾工作的重要讲话，全面分析了我国面临的自然灾害形势，深刻论述了防灾减灾工作在经济社会发展全局中的重要地位和作用，进一步明确了新时期防灾减灾工作的重点任务，是指导我们做好当前和今后一个时期防灾、减灾、救灾的工作指南。


　　各级民政部门学习贯彻胡锦涛总书记的重要讲话，全面理解和准确把握讲话的主要精神，要深刻认识我国自然灾害形势的极端严峻性，高度重视防灾减灾工作，进一步增强做好防灾、减灾、救灾工作的使命感和责任感；深刻认识做好新时期防灾减灾工作的极端重要性，采取有力措施，会同或协同有关部门进一步加强自然灾害发生规律和致灾机理的研究，加强防灾减灾关键技术研发成果的应用，强化各类自然灾害预案的编制，建立国家综合减灾和风险管理信息共享平台，完善国家和地方灾情评估、应急救灾体系建设，广泛开展防灾减灾国际交流合作，切实把防灾减灾工作作为民政部门的一项重要工作抓紧抓好；深刻认识当前抗灾救灾工作的极端艰巨性，大力弘扬抗震救灾精神，积极应对严重自然灾害的挑战，千方百计减轻自然灾害给人民群众生命财产造成的损失，切实履行民政部门职责，积极夺取抗灾救灾的全面胜利。


　　三、紧密联系当前抗灾救灾工作深入贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神


　　学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神，必须紧密联系抗震救灾和抗洪救灾工作，以讲话精神为指导，按照全国民政部门负责同志会议的部署安排，积极推进抗灾救灾工作。当前，抗震救灾还在继续，汛期已经来临，各级民政部门要一手抓抗震救灾，一手抓抗洪救灾，努力做到统筹安排，统筹兼顾。要继续全力做好抗震救灾工作。进一步做好灾民安置工作，千方百计保障灾区群众基本生活；抓紧研究制定灾后生活救助政策措施，对优抚群体和“三类对象”、“两种家庭”（即孤儿、孤老、孤残对象和遇难者、伤残者家庭）给予特别关注和重点保障；尽快落实重建房屋补助政策，抓紧启动受灾农民重建住房工作，尽快恢复灾区正常生活秩序；认真做好募集汶川大地震“福彩赈灾公益金”和对口支援相关工作，大力推进灾区社会福利服务设施重建。


　　要切实做好抗洪救灾工作。各级民政部门要坚持24小时值班制度，及时掌握灾情，及时启动应急机制，派出救灾工作组，做到应急响应人员到位；做好受灾群众的紧急转移、生活安置和生活救助，做到救灾物资、资金到位和保障措施到位，确保抗洪救灾工作顺利开展。


　　各级民政部门要以学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神为动力，按照讲话要求，认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，努力做好当前抗震救灾和抗洪救灾工作，切实加强防灾、减灾、救灾工作，积极推进新时期防灾减灾事业，为经济社会又好又快发展作出新的贡献。


　　各地要将学习贯彻胡锦涛总书记重要讲话精神的情况及时向民政部报告。


　　

民政部
　　

二○○八年六月二十七日

浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策

廖善康（广西经济管理干部学院 530007）

作者简介：廖善康，男，1969年7月生，广西永福县人，广西经济管理干部学院法律教研室讲师。

内容摘要：近年来，随着城市建设速度的加快、商品房开发的不断增多，物业管理纠纷也日益增多，本文主要分析物业管理在实践中遇到的与立法不相符合的困境，并积极寻求解决的途径。这对于正确处理物业管理纠纷案，稳定社会秩序，完善物业管理法规，具有十分重要的现实意义。
关键词：物业管理企业 业主委员会 困境 解决对策

1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理起步晚，业主和相关当事人法制差，法制的不完善，我国的物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明，业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护，专项维修基金使用不规范，去向不明等，上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策，与各位同仁商榷。
一、物业管理在实践中遇到的困境
2003年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》（以下简称物管条例），同年9月1日正式施行。条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容，可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的，然而在实践中施行起来，却遇到以下几个方面的困境：
1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使一案一输一赢。其具体案情如下：福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而， 3个月之后，法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权，从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的起诉。一位网友甚至十分激动地写道：“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼，让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主，谁能代表？不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天，真正体现法律面前人人平等。” 业主委员会法律地位的不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。
2、开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交2%的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物业管理企业帐上。据广州市政府估计，广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达30亿元，但这笔资金到2003年6月底只筹集到2亿多元，其中按规定存入指定银行开设专户的只有5000多万元，其余的很可能已被开发商截留挪用，造成物业应维修时因资金问题无法维修的矛盾。物管条例还规定，物业管理企业在接管物业时，开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料，但由于物业管理企业是开发商自行组建的，所以，开发商便省了这一环节，将建设过程中的隐患推到物业公司头上，而物业管理企业的经费首先来源于开发商，它不得不听从其安排，否则就只有走人。比如在南宁市文华园小区中，文华园物业公司就是开发商——国凯房地产开发公司所组建，其人事权、财权均在国凯公司，当有业主因房屋建设质量问题而要求物业公司解决时，它便向国凯公司请示并按其要求执行。假如开发商不负责任，造成问题久拖不决，而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业管理企业有权决定提高物业管理费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业管理企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。在广州市就曾发生过几起此类案件。
4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业公司（开发商）发生矛盾时无法及时有效地解决。物管条例第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务，业主大会的召开是在房地产行政主管部门的指导下召开的。但从实际操作来看，困难极大。一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业公司的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业公司（开发商）即有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业公司想投机更是难上加难，只好循规蹈矩，其所得好处便大打折扣了，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房管部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物管条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。
二、解决对策
前面已经提到，我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下对策：
1、立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。
2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
3、用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷，以南宁市澳洲丽园物业管理为例，物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位，对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。这种到位的服务深受业主欢迎。业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动，形成良性循环。与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。
4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。
5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
［参考文献］
1、夏善胜.物业管理法[M].法律出版社，2003年4月第1版.
2、《物业管理条例》[N].法制日报,2003年6月20日第3版.
3、胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路 [J].《现代物业》2004年第3期.
4、戴世锋 .王一玫.福州物管新规亟待明确3项权利,[N].中国地产报.2004年5月22日.
5、杜星.许琛.住宅小区双管家对撼斗“撑” [N] 羊城晚报, 2003年6月28日.