吉林省长春市人民政府


长春市人民政府令第16号


　　《长春市物业专项维修资金管理办法》业经2010年10月29日市政府第32次常务会议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

　　市长：崔杰

　　二〇一〇年十月二十九日

长春市物业专项维修资金管理办法

　　第一章总则

　　第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条本办法所称维修资金，是指专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。

　　本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。

　　第四条维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、物业所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条市房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。

　　各区建设主管部门按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。

　　市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。

　　第二章维修资金交存

　　第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

　　（一）商品房屋，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　（二）已售公有住房。

　　前款所列物业中的已售公有住房，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定单独交存维修资金。

　　第七条商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

　　第八条出售公有住房的，按照以下规定交存首期维修资金：

　　（一）业主按照购房款的2%交存；

　　（二）自管公房售房单位按照售房款的35%交存，直管公房售房单位按照售房款的30%交存。

　　第九条市房地产主管部门应当委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

　　开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。

　　开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户帐。

　　第十条房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

　　第十一条房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在取得建设工程质量监督部门出具的验收合格备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

　　房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

　　第十二条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋权属登记时，将首期维修资金存入已售公有住房维修资金专户，或者交由售房单位存入已售公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入已售公有住房维修资金专户。

　　第十三条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存额。

　　第三章维修资金使用

　　第十四条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十五条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：

　　（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；

　　（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊；

　　（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。

　　第十六条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地产开发企业或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

　　第十七条维修资金的使用按照以下程序办理:

　　（一） 申请

　　申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。

　　成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请。

　　申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人,向市房地产主管部门提出申请。

　　（二）勘查、公示

　　市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日。

　　（三）业主表决

　　维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。

　　成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。

　　使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。

　　相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。

　　（四）核实划转

　　市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，在十五个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业账户。

　　第十八条申请使用商品房屋维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

　　（一）申请书；

　　（二）业主委员会成立的备案证明（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决定的委托书）；

　　（三）与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主分户清册;

　　（四）维修资金使用方案;

　　（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。

　　第十九条申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

　　（一）申请书；

　　（二）维修资金使用方案；

　　（三）公有住房售房单位交存的维修资金分摊清册；

　　（四）按幢提供房屋建筑面积资料；

　　（五）相关业主会议决议。

　　第二十条维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

　　（一）维修项目施工合同;

　　（二）维修项目竣工验收报告；

　　（三）工程决算清单；

　　（四）维修工程结算发票。

　　市房地产主管部门在七个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。

　　第二十一条维修项目预算费用在10万元以下（含10万元）、维修项目决算金额超出核定预算费用在1万元以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上、维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。

　　第二十二条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：

　　（一）申请人向市房地产主管部门提出书面申请；

　　（二）市房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘察；

　　（三）经勘察需要维修的，市房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户；

　　（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十条的规定申请办理维修费用余额划转手续。

　　第二十三条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：

　　（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

　　（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；

　　（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

　　第二十四条在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

　　因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

　　第二十五条在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　利用已售公有住房维修资金购买国债的，应当经财政部门同意。

　　第二十六条下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：

　　（一）维修资金的存储利息；

　　（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；

　　（四）利用维修资金购买国债的增值收益；

　　（五）其他按规定应当计入维修资金的收益。

　　第二十七条下列维修费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

　　（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

　　（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

　　第四章维修资金管理

　　第二十八条维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。

　　维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

　　第二十九条房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。

　　第三十条房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

　　（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

　　（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。

　　第三十一条市房地产主管部门应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

　　第三十二条市房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第五章法律责任

　　第三十三条违反本办法第十条规定，房地产开发企业未代交维修资金的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以上3万元以下罚款。

　　第三十四条违反本办法第十六条规定，房地产开发企业和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十五条市房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章附则

　　第三十六条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。

　　第三十七条各县（市）维修资金的交存、使用及管理参照本办法执行。

　　第三十八条本办法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》同时废止。

试谈《律师法》修改对公诉工作的影响及应对方略

陈 晨


2007年12月28日十届全国人大常委会第三十次会议对《中华人民共和国律师法》进行了一系列修改，修改后的《律师法》将于2008年6月1日起施行。此次《律师法》修改的最大亮点之一，是对律师在刑事诉讼中的权利加以完善和强化，对刑事诉讼中律师的会见权、阅卷权、取证权、法庭意见发表权等作出了一系列不同于以往的突破性规定，这些规定必将对刑事案件的追诉活动（包括侦查工作、审查逮捕工作、公诉工作等）的开展产生重大影响。尤其是作为承担出庭指控犯罪任务的检察机关公诉人员，将首当其冲地在法庭上感受到“平等武装”后的辩护方的冲击。公诉人员面对法律规定的新要求，如何更新观念，调整策略，应对挑战，已经成为亟需加以研究的重要课题。
一、《律师法》修改的相关内容可能对刑事案件追诉活动造成的影响
（一）律师会见权的强化，可能给个别案件犯罪嫌疑人及其亲属干扰作证甚至串供提供有利条件。
新《律师法》第三十三条规定：“犯罪嫌疑人被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起，受委托的律师凭律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，有权会见犯罪嫌疑人、被告人并了解有关案件情况。律师会见犯罪嫌疑人、被告人，不被监听。”《刑事诉讼法》第九十六条虽然也规定律师“可以会见犯罪嫌疑人，向犯罪嫌疑人了解有关案件情况”。但由于该条还规定“律师会见在押的犯罪嫌疑人，侦查机关根据案件情况和需要可以派员在场”，一般犯罪嫌疑人不太可能有机会向律师要求“重点关注”某个证人或者提出与其他同案犯进行串供的要求。而新《律师法》赋予了律师在侦查阶段与犯罪嫌疑人自由交流的权利。律师对于案件事实信息的全面掌握虽然有利于律师辩护权的充分行使，但同时也将为辩方在侦查阶段初期就通过对关键证人施加影响而干扰侦查活动的有效开展，提供便利条件。也势必为个别不良律师为犯罪嫌疑人提供串供提供方便。特别是一些律师全面获知了案件信息后，面对犯罪嫌疑人亲属的“穷追猛打”，很难保守案件秘密，往往不需要律师作出什么“提示”，犯罪嫌疑人亲属就很容易明白案件的关键点在什么地方，哪个共案犯或者证人的证言是定罪或者脱罪的关键，继而采取“措施”。而对于看守所外面发生的这一切，犯罪嫌疑人亲属往往可以像导演一样再指挥个别不良律师将信息传递给在押的犯罪嫌疑人、被告人，从而破坏案件的侦查。
（二）辩护律师调查取证权扩张，可能为辩方对证人施加不良影响，干扰证人如实作证提供便利。新《律师法》第三十五条规定：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。” 这一规定，改变了《刑事诉讼法》第三十七条规定的，辩护律师须经证人或者其他有关单位和个人同意才可向他们收集与案件有关材料的规定。从文意分析，似乎也取消了须经人民检察院、人民法院许可，并经被害人或者其近亲属、被害人提供的证人同意，才可向他们收集与案件有材料的规定（尚需法律或者有权解释的进一步明确）。律师的自由取证权，很容易被用于对案件证人施加不良影响，干扰证人如实作证。实践中，经常出现这样的情况：犯罪嫌疑人虽然在押，但其亲属带着辩护人找到某些证人，然后由辩护人对证人进行取证。而证人在这种情况下，往往碍于情面或者出于种种顾虑而违背真实情况向律师作出有利于犯罪嫌疑人、被告人的证言。
（三）辩护律师阅卷权的扩大，可能造成辩方与控方相比案件信息获得权的单方面扩大，为公诉人出庭指控犯罪增加难度。新《律师法》第三十四条规定：“受委托的律师自案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄和复制与案件有关的诉讼文书及案卷材料。受委托的律师自案件被人民法院受理之日起，有权查阅、摘抄和复制与案件有关的所有材料。”相比《刑事诉讼法》第三十六条规定的，辩护律师在人民检察院对案件审查起诉阶段，仅可以查阅、摘抄、复制“本案的诉讼文书、技术性鉴定材料”的规定，律师的阅卷权得到了扩大。而《律师法》规定辩护律师有权查阅控方掌握的全部案件材料的同时，却没有规定辩护律师有向控方主动展示其收集、掌握的有利于犯罪嫌疑人、被告人的辩护证据的义务，从而可能造成辩方与控方相比的案件信息获得权的单方面扩大。一些辩护人可能为了获得在庭审中“出其不意”的效果，而将关键性的辩护证据留到开庭时才出示，造成公诉人的被动，为公诉人出庭指控犯罪增加难度。
（四）辩护律师出庭意见发表权的强化，可能加剧庭审控辩双方对抗的激烈程度，对公诉人出庭公诉能力提出更高的要求。新《律师法》第三十七条第二款规定：“律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究。但是，发表危害国家安全、恶意诽谤他人、严重扰乱法庭秩序的言论除外。”律师出庭意见发表被赋予“豁免权”，一直以来被律师界所呼吁，这一次被写入《律师法》的虽然是有限的“豁免权”，但其影响不容小视。因为这一规定必然让辩护律师发表意见时“腰杆更硬了”。实践中，以往辩护律师就案件发表一些没有事实根据或者法律依据的推测性、夸张渲染性的言论本来就不鲜见，有了“豁免权”作后盾，这种情况出现的势必更加频繁。面对辩护律师的一些哗众取宠的言论，如何把握好庭审主动权，并在庭审中（特别是在并不十分了解法律的一般公众面前）对犯罪作出有力指控，维护司法机关良好形象将是对公诉人的一个严峻考验。
二、公诉工作应对新律师法实施的策略之我见
笔者认为，对于新律师法的上述修改及可能对追诉工作的影响，作为公诉部门的工作人员应从以下几个方面作好工作，以适应新法的要求，完成好法律赋予公诉人的职责。
一是切实转变思想观念，以积极的心态去迎接法律规定的新要求。在法律对控方与辩方的“平等武装”情况下，我们不能心怀抵触情绪被动地去适应法律，而应当将它看成是提高我们打击犯罪、指控犯罪能力的有利契机，积极地研究应对方法。尤其不能认为律师法不是刑事诉讼法，我们可以不执行它；同时寄希望于刑事诉讼法在修改时不采纳甚至否定律师法的规定。既然律师法是国家法律，作为法律监督机关的工作人员，更应该模范带头遵守法律的规定。
二是公诉机关要加强与侦查机关（部门）的沟通配合，整合打击合力。公诉人应当与侦查人员加强联系，积极开展公诉引导侦查等活动，引导侦查人员围绕犯罪构成加强取证，并且有意识地多获取言词证据以外的证据，加强案件证据的“抗干扰能力”。对律师的不法行为，及时向公安机关通报，对有不良记录的律师由公安机关加强监督。
三有针对性地调整工作思路优化工作机制，削弱不良律师可能对案件追诉活动的影响力。具体有以下几个方面：
（1）加强审查起诉阶段的主证、主罪复核，对案件证据体系进行必要的“加固”。对于案件的关键性的证人、书证、物证，在审查起诉阶段，公诉人都应当进行复核。特别是极容易受干扰的关键性的证人证言，一定要进行复核。在复核时可以同时辅以全程录音录像加以固定。同时还应加强对证人证言的“动态保护”意识，对关键性的证人证言要在法院判决生效之前（包括如果上诉后的二审宣判之前）的诉讼全过程都要加以“保护”。可以制作检察机关办案人员联系卡，在复核证人证言时，将联系卡交给证人，并告知他们如果自己人身受到威胁，可以立即向检察机关报告，由检察机关对其提供必要的保护。而如果有辩护律师向证人取证时，证人因为种种原因未如实作证，则可以在事后及时通知检察人员重新固定证言。
（2）加快审查起诉速度，以“快”制“敌”。新《律师法》造成了辩护律师在审查起诉阶段即可对案件信息全面掌握，从而可以有针对性地开展辩护工作，而其收集的无罪、罪轻证据却不一定肯让公诉人员“分享”，从而形成控辩双方信息的不对称。笔者认为，通过对案件的快速办理，降低这种信息不对称发生的可能性是公诉方可以考虑的一种选择。公诉人可以通过提前介入刑事案件的侦查工作，了解案件证据情况，提前熟悉证据。案件一旦移送审查起诉后，在保证律师阅卷权的前提下，公诉人可以提高办案效率，快速办结案件，“压缩”辩护律师作针对性调查取证的时间。
（3）强化对抗意识，针对辩护律师的会见、取证行为进行恢复性工作，将辩护律师对案件证据的“冲击”力度降至最低。除了刚才提及的对证人证言进行跟踪式全程“保护”之外，对于犯罪嫌疑人、被告人的有罪供述也应当全程“保护”。可以通过与监所机关加强联络和信息共享，对犯罪嫌疑人、被告人在押期间的言行表现予以掌握。对于可能会出反复的犯罪嫌疑人、被告人，在辩护律师会见后，可以及时提审，了解其思想、态度有无变化，是否需要作一些有针对性的工作。
（4）加强庭审控庭能力的培养，提高公诉应变能力。对于律师的夸张性言词，公诉人应围绕案件的主要事实、证据及适用法律发表意见，不可逞一时口舌之能，被对方牵着鼻子走，与对方做过多无谓的纠缠。但也不能一味回避，以免给不明就里的公众留下公诉人理屈词穷的感觉。对于一些绝对荒谬的观点和说法，公诉人可以以一些生活常识或者类比、归谬的方法简单驳斥，往往可以取得较好的效果。
（作者单位：江苏省泗阳县人民检察院公诉科）