中国政府 希腊政府


中华人民共和国政府和希腊共和国政府关于鼓励和相互保护投资协定


　　中华人民共和国政府和希腊共和国政府（以下简称“缔约方”）
　　愿在长期基础上为彼此间的相互利益加强两国之间的经济合作；
　　旨在为缔约任一方投资者在缔约另一方领土内的投资创造良好的条件；
　　认识到根据本协定鼓励和保护投资将激发在这方面的积极性，
　　达成协议如下：

　　第一条　定义
　　本协定内：
　　一、“投资”系指缔约一方的投资者依照与实施本协定有关的缔约另一方的法律和法规要投入并经缔约另一方允许的各种资产，特别是，但不限于：
　　（一）动产和不动产，以及任何其他财产权利，如抵押权、留置权或质权；
　　（二）公司的股份、股票和债券以及任何其他形式的公司参与；
　　（三）贷款、金钱请求权或根据合同具有财产价值的行为请求权；
　　（四）知识产权和工业产权，商誉、工艺流程和专有技术；
　　（五）依照法律合同赋予的经营特许权，包括勘探、耕作、提炼或开发自然资源的特许权
　　（六）缔约一方领土内的承租人依照其法律和法规根据租赁合同支配的物资。
　　二、“收益”系指由投资产生的款项，特别是，但不限于，利润、利息、资本利得、股息、使用费和其他费用。
　　三、“投资者”
　　（一）在中华人民共和国方面，系指具有中华人民共和国国籍的自然人和依照中华人民共和国法律设立并在其领土内具有往所的经济实体。
　　（二）在希腊共和国方面，系指依照希腊法律具有该国国籍的自然人和依照希腊法律组成并在其领土内具有住所的法人。

　　第二条　促进和保护投资
　　一、缔约一方在其领土内促进缔约另一方的投资者的投资并根据其法规接受此种投资。
　　二、缔约一方的投资者在缔约另一方领土内投资应始终受到公正和公平的待遇和充分的保护和保障。
　　三、投资形式的变化不影响其作为投资的性质，但该种变化不得与有关缔约方的法律和法规相抵触。
　　四、投资所产生的收益和经批准的再投资以及由此而产生的收入享有和初始投资同样的保护。
　　五、缔约一方应依照其关于自然人的入境、停留和工作的法律和法规为在其领土内从事与投资有关活动的缔约另一方投资者提供协助和为其获得签证和工作许可提供便利。
　　六、缔约方应当恪守其对于缔约另一方投资者的投资可能承担的任何其他义务。

　　第三条　最惠国条款
　　一、缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方投资者全部或部分拥有的投资的待遇不应低于其给予任何第三国投资者的投资的待遇。
　　二、缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方投资者在其与投资有关的活动方面的待遇，不应低于其给予任何第三国投资者的待遇。
　　三、上述待遇不涉及缔约一方因下述情况而给予第三国投资者的特权和优惠：
　　（一）因是关税或经济同盟、共同市场、自由贸易区或类似组织的成员或准成员；
　　（二）因双重征税的协定或有关税收的其他协定。

　　第四条　征收
　　一、只有在下列条件下，缔约任何一方的投资者在缔约另一方领土内的投资方可被征收、国有化或被采取与此种征收或国有化效果相同的其他措施：
　　（一）根据国内立法采取的措施是为了公共利益并且按照适当的法律程序；
　　（二）此种措施明确并且是非歧视性的；
　　（三）此项措施伴有公平补偿及其支付不应有不适当迟延的规定。
　　二、此种补偿应等于本条第一款所指的措施发生或其为公众所知前一刻受影响的投资的价值，补偿应当按价值确定之日的汇率以可兑换货币自由地从该缔约方转移。该种补偿的计算应使投资者处于未被采取本条第一款所指的措施时相同的财政地位。此种补偿应根据普遍接受的国际方式计算。补偿的转移不应迟延并且应包括至支付之日按适当利率计算的利息，其金额应受到依照国内立法根据适当法律程序审查。

　　第五条　损失补偿
　　一、缔约一方的投资者在缔约另一方领土内的投资，因缔约另一方领土内发生战争或其他武装冲突、革命、全国紧急状态、暴乱、起义或骚乱而受到损失，缔约另一方如果予以恢复、赔偿或其它处理方面的待遇，不应低于其给予任何第三国投资者的待遇。由此产生的支付应可以自由转移。
　　二、在不损害本条第一款的情况下，缔约一方的投资者在缔约另一方领土内，在上面所述事态下，遭受损失，是由于：
　　（一）缔约另一方的军队或当局征用了他们的财产；
　　（二）缔约另一方的军队或当局非因战斗行动或情势必须而毁坏了他们的财产；
　　应予以恢复或补偿，由此发生的支付款项应能自由转移。

　　第六条　投资和收益的汇回
　　一、缔约各方应根据其关于外汇管理的法律和法规保证缔约另一方投资者自由转移投资及其收益。此种转移应按照其有效的关于兑换的法规，以投资者与有关缔约方同意的可自由兑换货币依照转移之日的汇率，不迟延地实施。
　　二、此种转移包括，特别是，但不限于：
　　（一）资本及维持或增加投资所需的追加资金；
　　（二）利润、利息、股息及其他经常性收入；
　　（三）贷款的偿还款项；
　　（四）提成费和其他费用；
　　（五）投资的全部或部分销售或清算收入。

　　第七条　代位
　　如果缔约一方或其指定的代理机构根据对其投资者在缔约另一方领土内的投资提供的非商业风险的担保作了支付，缔约另一方应承认该投资者的全部权利或请求权按照代位原则转让给了缔约一方或其指定的代理机构。
　　代位的权利或请求权不应超过原投资者的权利或请求权。
　　缔约一方或其指定的代理机构也应承担与该项投资有关的义务。

　　第八条　适用
　　本协定也应适用于生效前缔约任何一方投资者依据缔约另一方的法律在缔约另一方领土内的投资。

　　第九条　缔约双方之间的争议
　　一、缔约双方对本协定的解释或适用所产生的争议，应尽可能通过外交途径解决。
　　二、如果自双方协商之日起六个月内不能解决争议，应根据缔约任何一方的要求，将争议提交仲裁庭。
　　三、仲裁庭应按下述方式专门设立。缔约任何一方应各委派一名仲裁员，该两名仲裁员应协商推举一名第三国国民为首席仲裁员。两名仲裁员应在自缔约任何一方通知缔约另一方要求将争议提交仲裁庭之日起三个月内委派，首席仲裁员应在五个月内指派。
　　四、如果在本条第三款规定的期限内未作出必要的委派，而又无其他约定，争议任何一方可以提请国际法院院长作出必要的各项指派。如果国际法院院长为该争议任何一方的国民或因其他原因不能履行此种职责，则应请求副院长作出必要的指派。如果副院长为争议任何一方国民或因其他原因不能履行此项职责，则应依次请求非争议任何一方国民的国际法院资深法官作出必要的指派。
　　五、仲裁庭应在尊重法律、特别是本协定以及缔约方间其他有关协定和普遍承认的国际法规则和原则的基础上作出裁决。
　　六、除缔约双方间另有约定外，仲裁庭应自行制定其仲裁程序。
　　七、仲裁庭的裁决应以多数票作出。此种裁决应是终局的，对双方均有拘束力。
　　八、缔约各方应承担各自委派的仲裁员及其出席的费用。首席仲裁员的费用及其它费用由缔约双方平均负担。

　　第十条　投资者与东道国之间争议的解决
　　一、缔约一方的投资者和缔约另一方有关前者的投资后者一方在本协定项下的义务的争议，应尽量由争议双方友好解决。
　　二、如该争议在自任何一方要求友好解决争议之日起六个月内未能解决，该投资者既可将争议提交缔约一方有管辖权的法院，如果争议涉及第四条所述的补偿款额，也可提交国际仲裁庭。投资者和缔约一方的任何其他争议只有经双方同意，才可提交国际仲裁庭。缔约任何一方在此声明接受该仲裁程序。在后一种情况下，第九条第三款到第八款经细节上作必要修改应予以适用。尽管如此，仍应请求“解决投资争端国际中心”秘书长作出必要的任命，仲裁庭应当按照当时有效的联合国国际贸易法委员会的仲裁规则决定其仲裁程序。裁决应当具有拘束力并且按照国内法执行。
　　三、在仲裁或执行裁决过程中，争议涉及的缔约一方不应对缔约另一方的投资者有关全部或部分的损失按照保险合同所得的补偿提出异议。
　　四、如缔约双方均成为一九六五年三月十八日华盛顿《解决国家和他国国民之间投资争端公约》成员国，本条第一款所述缔约任何一方和缔约另一方投资者间的争议，经双方同意，可提交“解决投资争端国际中心”通过调解或仲裁解决。

　　第十一条　其他规则的适用
　　如果缔约任何一方的法律的规定或缔约双方间现存的或以后确立的国际法义务包含给予缔约另一方投资者的投资比本协定更为优惠的待遇的规则，那么，不论其为一般的或具体的，该更为优惠规则应从优适用。

　　第十二条　协商
　　缔约双方的代表在必要时应就影响本协定实施的事宜进行协商。此种协商应当应缔约任何一方的提议举行，时间和地点应通过外交途径商定。

　　第十三条　生效、期限、终止
　　一、缔约一方应通过缔约另一方业已完成使本协定生效所需的国内程序，本协定应于后者一方收到通知之日起生效。
　　二、本协定有效期为十年。此后，除非缔约任何一方将其终止本协定的意愿书面通知缔约另一方，则本协定应一直有效。终止本协定的通知自缔约另一方收到一年后生效。
　　三、关于本协定终止之日前进行的投资，上述条款从终止之日起继续有效二十年。
　　由双方政府正式授权其各自代表签署本协定，以昭信守。
　　本协定于一九九二年六月二十五日在北京签署，一式两份，每份都用中文、希腊文和英文写成，三种文本具有同等效力。如果发生分歧，以英文本为准。
　　　中华人民共和国政府　　　　　　　　　　　　　　　　　希腊共和国政府
　　　代　　　　　　　表　　　　　　　　　　　　　　　　　代　　　　　表
　　　　　田　润　之　　　　　　　　　　　　　　　　　　乔治·赛奥法努斯
　　　　　（签　字）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（签　字）
浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

杭州市政府令第209号



《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过,现予公布,自2004年11月1日起施行。

代市长　孙忠焕

二ＯＯ四年九月二十八日


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,维护业主和使用人的合法权益,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条　杭州市市区范围内(不含萧山区、余杭区)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,适用本办法。
　　本办法所称的物业维修基金,仅指商品房物业维修基金。
　　第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围,按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
　　物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备,不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
　　第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称物业维修基金)。物业维修基金属于业主所有。
　　物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
　　两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
　　第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
　　杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
　　各区物业管理行政主管部门按照本办法规定,负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
　　建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责,负责协同实施本办法。

第二章　物业维修基金的筹集

　　第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内,双方另有约定的除外。
　　前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
　　物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。
　　第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前,按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业,由建设单位垫付相应的物业维修基金。
　　前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
　　第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。
　　续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修基金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
　　维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。

第三章　物业维修基金的管理

　　第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
　　第十条　物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
　　第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度,接受业主查询。
　　第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体,公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。

第四章　物业维修基金的使用

　　第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。
　　第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。
　　第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
　　(一)物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案,报市物业维修资金管理机构;
　　(二)市物业维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度70%的维修费用;
　　(三)工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后,拨付维修费用的余额:
　　1、经审计的工程决算单;
　　2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
　　3、维修、更新工程的发票;
　　4、业主委员会验收合格证明。
　　第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,市物业维修资金管理机构可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
　　第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
　　(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
　　(二)物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
　　第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用基金本金部分,但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
　　第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
　　第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用,从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支,不得在物业维修基金中列支。
　　因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担,不得在物业维修基金中列支。
　　第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
　　第二十二条　物业转让时,原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
　　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。

第五章　物业管理用房的配置

　　第二十三条　建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房)纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。
　　第二十四条　物业管理用房的具体位置,由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
　　建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
　　第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前,按照规划图纸中确定的位置,提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房(含公共活动用房)和总建筑面积4‰的物业管理商业用房,由市物业管理行政主管部门代为接收。
　　市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后,将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门,由其负责日常监督管理。
　　建设单位办理物业管理用房交接手续时,应提交物业管理用房测绘成果文件。
　　第二十六条　建设工程竣工时,规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
　　第二十七条　因分期开发等原因,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
　　经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

第六章　物业管理用房的管理

　　第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
　　第二十九条　业主委员会成立之前,物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后,由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会,业主委员会在保留必要的办公场所后,全部提供给物业管理单位使用和经营。
　　第三十条　业主委员会成立之前,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
　　业主委员会成立之后,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
　　物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
　　第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。
　　第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况,接受业主的监督。
　　第三十三条　物业管理服务合同终止时,物业管理单位应及时将物业管理办公用房(含公共活动用房)和物业管理商业用房移交给业主委员会。
　　第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的,应当根据房屋拆迁方面的有关规定,由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。

第七章　法律责任

　　第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
　　经业主委员会或物业管理单位催缴,业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
　　第三十七条　物业管理单位违反本办法规定,不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的,由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的,可处以500元以上2000元以下的罚款。
　　第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
　　第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的,由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的,可处以5000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置,或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的,由市物业管理行政主管部门责令其限期改正,并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
　　第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的,由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
　　第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章　附　　则

　　第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳物业维修基金。
　　第四十四条　萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理,可参照本办法执行。
　　第四十五条　本办法自2004年11月1日起施行。