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物业管理企业的危机和出路/居永和

时间:2024-05-18 12:56:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8857
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物业管理企业的危机和出路

北京市天为律师事务所 居永和


危机一:与购房人(或业主)签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。
《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分:1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务;2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。
为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款,由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理,这部分条款是有效的,但是,由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理,就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格,关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。
有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。他们认为:如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款,那么,可以说这些合同条款是无效的,但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款,这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理,那么,关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。
也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是,这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》,每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外,没有征得任何其他业主的同意,这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知,因而,任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同,而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。
没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》,物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据,除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务,事实上,物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。那么,物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢?就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》,而且,与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所,不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。
以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费,然而,事实上,这部分物业管理费是由业主在支付。业主支付这部分物业管理费并非业主愿意,而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的,也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。(很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑,但一般只想到"受开发商的胁迫而签订"这一理由,这一理由是难以成立的)。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的,一旦业主经人指点而明白过来,物业管理企业即面临第二个危机。

危机二:与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效,或者被法院宣告解除。
与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由,物业管理企业是难以推翻的。一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼,至少,法院是有可能做出认定《物业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决,不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费,而且,已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。
即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效,业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是:向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书,然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。如果业主采取这一法律手段,法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为:《合同法》第四百一十条规定:"委托人或者受托人可以随时解除委托合同";《合同法》第九十六条规定:"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"。《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利,所以,即使法院认定《物业管理委托合同》有效,只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除,《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后,物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费,其他业主必定纷纷效仿。
迄今为止,没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下,收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益,或者与业主对簿公堂,或者与业主拳脚相向。这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计?!那么,什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢?就是:协助业主成立业主委员会。
除了开发商以外,有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费,物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。
这是物业管理企业的唯一出路。
有些物业管理企业看到了这条唯一的出路,但是,在协助业主成立业主委员会的过程中,这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利,暗箱操作,一手炮制。这样的业主委员会即使成立,既不能在业主中有任何号召力,也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。这样的业主委员会手无分文,物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取,劳神费力。如果业主群体拒交,则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。
既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准,这样,物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳,业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。这种收取物业管理费的方式,物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚,收取物业管理费也最有保障,完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。
但是,令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是:该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定,但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前,可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例,因为业主大会相当于公司的股东大会(业主委员则相当于公司的董事会)。但是,如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准,无论什么比例,这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利,比如:业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等,《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。
大概物业管理企业都有这样一个担心:如此一来,业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心,笔者的有两点意见要告诉物业管理企业:
一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件,比如:北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。首先,地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位(我国的法律体系按效力等级划分为:法律、法规和规章),既不是法律、也不是法规、也不是规章,没有强制执行的效力,既不能赋予物业管理企业某种权利,也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利;其次,地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背,不会存在多久。
二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体,而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。
所以,物业管理企业应该认识到:地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。这个机会只能用于协助业主成立业主委员会,而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样,才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨,取得业主委员会的信任,从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后,把心思真正用于为业主服务上,那么,既有协助成立业主委员会的功劳,又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势,在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢?!物业管理企业尤其应该认识到:这个机会是短暂的,错过了这个机会,就不会再有。
以下七字句,可以总结全文:
进门全靠开发商,收钱只凭合同书;业主门前钱难要,诉讼路上危机多;做事从来无人谢,却有名声在外头;结怨已是三尺厚,小区易主料难留。协助成立业委会,抢得首功拨头筹;公约自成摇钱树,收钱无须费口舌;合同为本诚为先,好店十年不换客;近水楼台先得月,此地非我与谁属?。

[作者联系电话:13901040861、010-65155130;通信地址:北京市建国门外大街22号赛特大厦405室;邮编:100004;E-MAIL:juyonghe@sina.com]

青岛市城市区域环境噪声标准适用区域划分规定

山东省青岛市政府


青岛市城市区域环境噪声标准适用区域划分规定
市政府


第一条 为控制城市噪声污染,改善和提高城市声环境质量,依据国家《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》(GB/T15190-94)和本市城市总体规划及分区规划,结合本市环境噪声污染分布现状及特点,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区的城市规划区。
第三条 本规定引用标准是《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)和《铁路边界噪声限值及测量办法》(GB12525-90)。
第四条 各类噪声标准适用区域:
(一)0类标准适用区域:疗养区、高级宾馆区和别墅区等特别需要安静的区域。
(二)1类标准适用区域:居民区、文教区、居民集中区以及机关、事业单位集中的区域。
(三)2类标准适用区域:居住、商业与工业混合区,规划商业区。
(四)3类标准适用区域:规划工业区和业已形成的工业集中地带区。
(五)4类标准适用区域:城市道路中交通干线两侧区域;穿越城区的内河航道两侧区域;穿越城区的铁路主、次干线和轻轨交通道路两侧区域。
根据各类噪声标准划分的适用区域见附件。
第五条 各类噪声标准适用区域应执行的噪声标准值:
(一)0类标准适用区域:昼间50分贝(A);夜间40分贝(A);
(二)1类标准适用区域:昼间55分贝(A);夜间45分贝(A);
(三)2类标准适用区域:昼间60分贝(A);夜间50分贝(A);
(四)3类标准适用区域:昼间65分贝(A);夜间55分贝(A);
(五)4类标准适用区域:昼间70分贝(A);夜间55分贝(A);
第六条 4类噪声标准适用区域中的道路交通干线两侧区域按下列规定划分:
(一)高于三层楼房以上(含三层)或高度在10米以上(含10米,不计层数)的临街建筑,第一排建筑面向道路一侧的区域划分为4类标准适用区域;
(二)低于三层楼房或高度在10米以下(不计层数)的临街建筑(含开阔地),将道路红线外一定距离内的区域划分为4类标准适用区域。距离的确定方法如下:  1、相邻区域为1类标准适用区域的,距离为45±5米;  2、相邻区域为2类标准适用区域的,距离为30±
5米;  3、相邻区域为3类标准适用区域的,距离为20±5米。
(三)高于三层楼房(含三层)或高于10米(含10米)的临街建筑之间,存在低于三层楼房或低于10米的临街建筑(含开阔地),两建筑之间距离小于50米的视为连接,按本条(一)项规定划定;大于或等于50米的按本条(二)项规定的距离确定方法划定;街道口形成的建
筑断带处,按连接划定。
第七条 4类城市区域环境噪声标准适用区域中的胶济铁路干线,其两侧以铁路边界(指铁路外侧轨道中心线30米处)为起点,面向外侧一定距离的区域划分为4类标准适用区域。其距离按“距离的确定方法”划定,不计相邻建筑物的高度。
第八条 0类城市区域环境噪声标准适用区域内不确定道路交通干线,不划分两侧适用区域,其边界毗连的交通干线一侧亦不划分为4类标准适用区域,另一侧则按规定划分。
第九条 高噪声值标准适用区域边界处的固定源噪声,其辐射噪声不得影响低噪声值标准适用区域。
第十条 确定为交通干线的道路,除两侧划定的4类标准适用区域外,其它区域执行所属功能区噪声标准。
第十一条 李沧、崂山、城阳、黄岛四区内暂未划分的区域,将根据城市规划和建设的实际情况,适时调整和划分区域环境噪声标准适用区域。
第十二条 本规定发布施行前已建成的“环境噪声达标区”,按现行功能类别和《建设环境噪声达标区管理规范》实施管理,个别与现功能区划不相一致的局部区块,应在本规定发布施行后一个月内进行调整归类。
第十三条 各区环保部门可根据环境噪声污染状况和加强管理的要求,报经市环境保护局批准备案后,对个别功能区内某一局部区域暂时执行高或低一类别的标准。
第十四条 胶州、胶南、即墨、平度、莱西市可依照本规定自行划分城区内的各类噪声标准适用区域,经各市人民政府批准后实施,并报青岛市环境保护局备案。
第十五条 本规定具体执行中的问题,由青岛市环境保护局负责解释。
第十六条 本规定自发布之日起生效,原《青岛市〈城市区域环境噪声标准〉适用区域划分的规定》同时废止。

附:各类城市区域环境噪声标准适用区域划定
(一)0类标准适用区域划定区域:
1、荣城路──正阳关路向西至海边以东南,湛山大路──太平角四路──岳阳路──芝泉路以南,东海一路──湛山大路──太平角六路向南至海边以西。(区域编号:1)
2、燕儿岛路向南至海边以东,湛流干路──高雄路以南,市南区东区界以西。(区域编号:2)
(二)1类标准适用区域划定区域:
1、团岛四路东端向西至海边以南,四川路以东南,观城路──云南路──广州路以西,费县路以南,郯城路向南至海边以西。(区域编号:3)
2、浙江路向南至海边以东,德县路──博山路以东南,四方路──禹城路──胶州路以南,热河路──辽宁路以东,泰山路──登州路──延安二路──延安路──太清路──芝泉路──扬州路──镇江路──宁夏路──南京路──延吉路以南,福州路以东,吴石路──鞍山路以北
,鞍山二路──瑞昌路──人民路──四流南路以东,李村河──张村河以南,三零八国道──长沙路──南昌路以西,清江路──小白干路──南京路以南,三零八国道──十二号线──三号线──八号线以东南,李山路──湛流干路──朱张路向南至海边以西。(区域编号:4)
3、李山东路以东,十号线──李沙路以南,朱张路以西,十八号线以北。(区域编号:10)
4、四流中路──四流北路以东,楼山公园北界以南,小白干路以西,振华路以北。(区域编号:12)
5、十三号线──李沧区界线──三零八国道──大崂路──向阳路──李沧路──果园路──枣园路──吴夏路以东,李沧区北区界以南,三零八国道──李沧区东区界──三零八国道──环城北路──环城东路──李沙路以西,四号线以北。(区域编号:13)
(三)2类标准适用区域划定区域:
1、郯城路向南至海边以东,费县路以北,广州路──云南路──观城路──四川路──莘县路──小港一路──小港二路──胶济铁路线──昌乐路──利津路──埕口路──孟庄路──杭州路以东南,人民路──瑞昌路──鞍山二路──鞍山路──山东路──延吉路──南京路─
─宁夏路──镇江路以西,扬州路──芝泉路──太清路──延安路──延安二路──登州路──泰山路以北,辽宁路──热河路以西,胶州路──禹城路──四方路以北,博山路──德县路──浙江路向南至海边以西。(区域编号:5)
2、李山路以东,长沙路──十三号线──十号线以南,李山东路──十八号线──朱张路以西,湛流干路以北。(区域编号:9)
3、四流中路──永平路──振华路──小白干路至李沧区北区界以东,李沧区北区界以南,吴夏路──枣园路──果园路──李沧路──向阳路──大崂路──三零八国道以西,张村河──李村河以北。(区域编号:11)
4、太行山路以东,长江路──武当山路──长江北路──井岗山路──嘉陵江路以南,长白山路──黄浦江路──阿里山路以西,金沙江路以北。(区域编号:14)
5、胶黄公路以东,北大坝──刘公岛路以南,崇明岛路──斋堂岛路──黄岛路以西,永兴岛路──澎湖岛路──黄辛公路以北。(区域编号:16)
(四)3类标准适用区域划定区域:
1、李沧区西区界以东,李沧区北区界(仙山路)以南,小白干路──楼山公园北界──四流北路──四流中路──振华路──永平路──四流中路──四流南路──杭州路──孟庄路──埕口路──利津路──昌乐路──胶济铁路线──小港二路──小港一路──莘县路──四川路
以西,团岛四路东端向西至海边以北。(区域编号:6)
2、山东路以东,吴石路以南,福州路以西,延吉路以北。(区域编号:7)
3、南昌路──长沙路──三零八国道以东南,李沧区南区界──十三号线──四号线以南,李沙路以西南,十号线──十三号线──长沙路──李山路──八号线──三号线──十二号线──三零八国道──南京路──小白干路──清江路以北。(区域编号:8)
4、五台山路──五公里路以东,黄辛公路──澎湖岛路──永兴岛路以南,黄岛路──斋堂岛路──崇明岛路以东南,刘公岛路──北大坝以北,胶黄公路至规划跨海大桥出口连接路以东,太行山路──沅江路──井岗山路──长江北路──武当山路──长江路──太行山路以西,
钱塘江路以北。(区域编号:15)
(五)4类标准适用区域中道路交通干线划定:
(1)环海公路(2)安顺路(3)四流北路(4)永平路(5)四流中路
(6)小白干路(7)夏庄路(8)三零八国道(9)仙山路(10)瑞金路
(11)遵义路(12)滨海路(13)兴城路(14)唐山路(15)兴华路
(16)永安路(17)升平路(18)振华路(19)四流中支路(20)李沧路
(21)枣园路(22)书院路(23)大崂路(24)向阳路(25)九水路
(26)浮山路(27)李山路(28)李山东路(29)李沙路(30)四流南路
(31)人民路(32)杭州路(33)山东路(34)南京路(35)兴隆路
(36)洛阳路(37)唐河路(38)郑州路(39)开平路(40)开封路
(41)大沙路(42)大沙支路(43)长沙路(44)萍乡路(45)金华路
(46)金华支路(47)宜昌路(48)瑞昌路(49)嘉定路(50)平安路
(51)海岸路(52)温州路(53)抚顺路(54)鞍山路(55)鞍山二路
(56)周口路(57)商丘路(58)孟庄路(59)内蒙古路(60)辽宁路
(61)热河路(62)胶州路 (63)中山路(64)威海路(65)延安一路
(66)延安二路(67)延安三路(68)台东一路(69)沈阳路(70)长春路
(71)华阳路(72)曹县路(73)利津路(74)吴石路(75)延吉路
(76)镇江路(77)登州路(78)新疆路(79)包头路(80)商河路
(81)上海路(82)堂邑路(83)冠县路(84)莘县路(85)武定路
(86)馆陶路(87)普集路(88)青海路(89)大港纬一路(90)泰山路
(91)黄台路(92)延安路(93)大连路(94)宁夏路(95)四川路
(96)广州路(97)云南路(98)河南路(99)江苏路(100)大学路
(101)福州路(102)南海路(103)湛流干路(104)燕儿岛路
(105)高雄路(106)贵州路(107)费县路(108)江西路
(109)兰山路(110)太平路(111)湛山大路(112)广西路
(113)湖南路(114)齐东路(115)莱阳路(116)文登路
(117)沂水路(118)莱芜一路(119)莱芜二路(120)东海路
(121)刘公岛路(122)崇明岛路(123)黄辛公路(124)五公里路
(125)长江路(126)井岗山路(127)太行山路(128)五台山路
(129)嘉陵江路(130)金沙江路



1995年12月29日

江西省农民专业合作社条例

江西省人大常委会


江西省人民代表大会常务委员会公告第88号



  《江西省农民专业合作社条例》已由江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2011年12月1日通过,现予公布,自2012年1月1日起施行。


   江西省人民代表大会常务委员会

   2011年12月1日


江西省农民专业合作社条例

(2011年12月1日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)



  目 录  第一章 总 则

  第二章 设立与运行

  第三章 扶持与服务

  第四章 法律责任

  第五章 附 则

  第一章 总 则

  第一条为了支持、引导农民专业合作社的发展,规范农民专业合作社的组织和行为,保护农民专业合作社及其成员的合法权益,促进农业和农村经济的发展,根据《中华人民共和国农民专业合作社法》等有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条 本省行政区域内农民专业合作社的设立、运行以及相关的扶持、服务等活动,适用本条例。

  本条例所称农民专业合作社,是在农村家庭承包经营基础上,同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合、民主管理的互助性经济组织。

  第三条 农民专业合作社应当遵循下列原则:

  (一)成员以农民为主体;

  (二)以服务成员为宗旨,谋求全体成员的共同利益;

  (三)入社自愿、退社自由;

  (四)成员地位平等,实行民主管理;

  (五)盈余主要按照成员与农民专业合作社的交易量(额)比例返还。

  第四条县级以上人民政府应当组织农业主管部门和其他有关部门及有关组织,通过财政支持、税收优惠和金融、科技、人才以及产业政策引导等措施,促进农民专业合作社的发展。

  乡镇人民政府应当支持农民专业合作社的发展,为农民专业合作社的设立、生产经营提供指导和服务。

  村民委员会应当支持农民专业合作社开展生产经营活动。

  第五条 县级以上人民政府农业主管部门负责本行政区域内农民专业合作社建设和发展的指导、扶持和服务工作。

  县级以上人民政府发展改革、财政、林业、水利、工商、质量技术监督、税务、科技、交通运输、国土资源、商务、环保等部门和供销合作社、电力等单位依据各自职责,做好与农民专业合作社建设和发展有关的指导、扶持和服务工作。

  第六条 农民专业合作社及其成员的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

  农民专业合作社的权益保护纳入农民负担监督管理范围。任何单位和组织不得违反法律、法规规定向农民专业合作社收取任何费用,不得以其他形式增加农民专业合作社的负担或者通过农民专业合作社变相增加农民的负担。

  农民专业合作社从事生产经营活动,应当遵守法律、法规,遵守社会公德、商业道德,诚实守信。

  第七条县级以上人民政府对示范带动作用显著的农民专业合作社,以及在服务农民专业合作社发展工作中做出显著成绩的单位和个人,应当予以表彰奖励。

  第二章 设立与运行

  第八条同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者,自愿联合从事下列活动,可以申请设立农民专业合作社:

  (一)种植业、林果业、畜禽养殖业和水产养殖业;

  (二)农产品销售、加工、储藏和运输;

  (三)农业技术服务;

  (四)农村公共供水服务;

  (五)农业机械作业服务;

  (六)生态旅游和乡村民俗旅游;

  (七)农村家庭手工业;

  (八)其他农业生产和经营服务活动。

  第九条设立农民专业合作社,应当符合《中华人民共和国农民专业合作社法》规定的条件,向所在地县(市、区)工商行政管理部门申请设立登记,依法取得农民专业合作社法人营业执照。未经依法登记,不得以农民专业合作社名义从事经营活动。

  申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,工商行政管理部门能够当场作出决定的,应当场受理并核发农民专业合作社法人营业执照。不能当场作出决定的,工商行政管理部门应当自受理申请之日起二十日内作出决定,对不予核发的,应当书面说明理由。

  农民专业合作社应当自领取农民专业合作社法人营业执照之日起三十日内,依法办理税务登记。

  第十条 农民专业合作社应当有五名以上的成员,其中农民至少应当占成员总数的百分之八十。

  成员总数二十人以下的,可以有一个企业、事业单位或者社会团体成员;成员总数超过二十人的,企业、事业单位和社会团体成员不得超过成员总数的百分之五。

  已转为非农业户口但仍保留承包地的居民,实行家庭承包经营的国有农场、林场、渔场和农垦单位的职工,可以以农民身份申请加入农民专业合作社。

  农民专业合作社成员资格条件不受地域限制,农民可以异地加入农民专业合作社,也可以加入多个经营业务范围不同的农民专业合作社。

  第十一条农民专业合作社自愿联合组成农民专业合作社联合社的,可以向工商行政管理部门申请设立登记,按照法律、法规和章程的规定开展生产经营活动。

  第十二条农民专业合作社可以设立分支机构,并比照农民专业合作社登记的规定,向分支机构所在地工商行政管理部门申请办理登记。

  农民专业合作社分支机构不具有法人资格。

  第十三条 农民专业合作社成员大会由全体成员组成,是本社的权力机构,依法行使职权。

  农民专业合作社成员超过一百五十人的,可以设立成员代表大会。成员代表大会按照本社的章程规定可以行使成员大会的部分或者全部职权。

  设立的成员代表大会,成员不足五百人的,成员代表人数不少于成员总数的百分之三十;成员超过五百人的,成员代表人数不少于成员总数的百分之二十。成员代表大会代表的选举办法由本社的章程规定。

  第十四条 农民专业合作社设理事长一名,可以设理事会。理事长为本社的法定代表人。

  农民专业合作社可以设执行监事或者监事会。理事长、理事、经理和财务会计人员不得兼任监事。

  农民专业合作社成员在三十人以下的,理事会成员一般不少于三人;成员超过三十人不满一百人的,理事会成员一般不少于五人,至少设执行监事一人;成员一百人以上五百人以下的,理事会成员一般不少于七人,监事会成员一般不少于三人;成员超过五百人的,理事会成员一般不少于十一人,监事会成员一般不少于七人。

  理事长、理事、执行监事或者监事会成员,由成员大会从本社成员中选举产生,依照《中华人民共和国农民专业合作社法》和本社的管理规定行使职权,对成员大会负责。

  第十五条农民专业合作社成员可以用货币出资,也可以用实物、知识产权等能够用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。成员以非货币财产出资的,由全体成员评估作价,也可以委托评估机构评估。成员不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权以及被查封、有产权纠纷或者设定担保的财产等作价出资。

  农民按照依法自愿有偿原则,可以以土地承包经营权(含林权)入股,从事农业合作生产,扩大农业生产经营规模,增加土地承包经营收益。

  农民专业合作社不得改变入股的农村土地所有权性质和土地的农业用途,不得损害农民的土地承包权益。

  第十六条 农民专业合作社章程应当对成员的出资方式、出资额进行规定;成员应当按照本社的章程规定出资。

  农民专业合作社成员的出资方式、出资额及成员出资总额,应当在出资清单上载明,并经全体出资成员签名、盖章确认。

  第十七条 农民专业合作社的名称、住所、成员出资总额、业务范围、法定代表人姓名发生变更的,应当依法办理变更登记手续。

  农民专业合作社解散、破产的,应当依法办理注销登记手续。

  第十八条县(市、区)工商行政管理部门应当自农民专业合作社设立、变更或者注销登记之日起二十日内,将农民专业合作社的有关登记信息通过政府网站向社会公布。

  第十九条农民专业合作社应当建立健全财务管理制度,明确规定成员大会、成员代表大会、理事长、理事、经理、会计人员的财务权限和职责,并经成员大会通过。

  农民专业合作社应当根据会计业务需要,设置会计账簿,配备会计人员。不具备条件的,可以按照民主、自愿的原则,委托具有相应资质的会计服务机构代理记账、核算或者聘任兼职会计。

  第二十条政府财政给予农民专业合作社的扶持资金和他人捐赠所形成的财产,应当用于农民专业合作社的建设和发展,并按成员人数平均量化到每个成员,分别记入每个成员的账户。在合作社存续期间,不得将上述财产分配给成员。

  第二十一条 农民专业合作社应当按照国家规定的财务会计制度进行会计核算,并按时进行财务年度决算。

  在弥补亏损、提取公积金后的当年盈余,为农民专业合作社的可分配盈余。可分配盈余按照下列规定返还或者分配给成员:

  (一)按成员与本社的交易量或者交易额比例返还,返还总额不得低于可分配盈余的百分之六十;

  (二)按前项规定返还后的剩余部分,以成员账户中记载的出资额和公积金份额,以及本社接受政府财政直接补助和他人捐赠形成的财产平均量化到成员的份额,按比例分配给本社成员。

  当年盈余具体分配办法按照章程规定或者经成员大会决议确定。

  第二十二条 农民专业合作社应当加强对成员的培训,帮助成员增强法律意识、合作意识、自律意识,提高生产技能和经营水平。

  第二十三条农民专业合作社应当依照农产品质量安全法律、法规的规定,建立健全农产品生产记录、检测、包装或者附加标识等质量安全管理制度,保证农产品质量。

  有生产经营规模和出口能力的农民专业合作社,可以依法申请办理对外贸易经营者备案登记,拓展国外市场。

  第二十四条 农民专业合作社应当向成员实行社务公开,接受成员的监督。

  农民专业合作社的重大经营决策、政府财政对农民专业合作社的扶持资金和他人捐赠形成财产的到账和使用情况,以及其他涉及成员切身利益的事项应当向成员公开。

  农民专业合作社应当在会计年度终了时向成员公布经营和财务状况。

  第二十五条设立执行监事或者监事会的农民专业合作社,由执行监事或者监事会负责对本社财务进行监督和内部审计,监督和审计结果应当向成员大会报告。

  成员大会可以决定委托审计机构对本社的财务进行年度审计、专项审计和离任审计。

  农民专业合作社应当接受有关部门对政府财政扶持资金的监督检查。

  第二十六条 农民专业合作社应当依照法律、法规的规定,向乡镇人民政府农村经营管理机构报送统计、财务等报表。

  第三章 扶持与服务

  第二十七条县级以上人民政府应当建立由有关部门和机构参加的促进农民专业合作社发展的联席会议制度,研究和协调解决农民专业合作社发展中的重大问题。

  联席会议由政府领导召集,其日常工作由农业主管部门负责。

  第二十八条 县级以上人民政府农业主管部门和其他有关部门及有关组织应当对农民专业合作社的建设和发展提供下列指导和服务:

  (一)开展农民专业合作社相关法律、法规的宣传教育;

  (二)指导拟定农民专业合作社章程,引导农民专业合作社完善运行机制;

  (三)组织县乡镇基层农民专业合作社辅导员和农民专业合作社经营管理人员进行专业知识和技术培训;

  (四)开展农民专业合作社示范工作,培育、推广农民专业合作社示范典型;

  (五)引导农民专业合作社开展标准化生产和规模经营,建立健全农产品质量安全管理制度;

  (六)引导农民专业合作社申请使用无公害农产品、绿色食品、有机食品、农产品地理标志,注册农产品商标,创建具有地方特色的农产品品牌;

  (七)加强农民专业合作社信息服务网络和市场营销平台建设,帮助农民专业合作社与农产品销售、加工企业对接,扶持农民专业合作社通过农业会展等形式营销农产品;

  (八)依法对农民专业合作社会计工作进行指导和监督。

  第二十九条办理农民专业合作社设立登记、税务登记、组织机构代码证、年检等事项,工商、税务、质量技术监督等部门应当提供便捷服务,并不得收取任何费用。

  第三十条各级人民政府投入的农业综合开发、扶贫开发、国土绿化、土地整理、中低产田(林)改造、农业机械化技术推广、农田水利建设、水土保持、农业产业化、公益林管护、速生丰产林基地等建设项目,可以委托和安排有条件的农民专业合作社实施。

  第三十一条 县级以上人民政府应当安排资金,用于支持农民专业合作社的下列事项:

  (一)信息、培训和技术推广;

  (二)农产品质量标准与认证、品牌建设、市场营销;

  (三)农业生产基础设施建设;

  (四)符合财政、农业主管部门有关规定的贴息支持;

  (五)其他需要扶持的事项。

  第三十二条 县级以上人民政府安排的扶持资金,应当优先扶持下列农民专业合作社:

  (一)边远地区、贫困地区和民族乡村的农民专业合作社;

  (二)生产国家与社会急需的重要农产品的农民专业合作社;

  (三)农民专业合作社示范社;

  (四)科技人员、高校毕业生领办的农民专业合作社。

  第三十三条政策性金融机构应当采取多种形式为农民专业合作社提供信贷服务。鼓励商业性金融机构对农民专业合作社开展信贷服务,提供资金支持。

  银行业金融机构应当对农民专业合作社给予以下金融支持:

  (一)扩大对农民专业合作社的信用担保范围,凡属农业各生产经营领域和环节,符合小额农业贷款条件的,均可以使用小额农业贷款;

  (二)简化农民专业合作社及其成员的贷款手续,一次申请,统一授信,在授信额度内随用随贷,周转使用;

  (三)允许农民专业合作社以自有资产作抵押或者成员联保形式办理贷款手续,可以用出资额较大的农民专业合作社成员自有资产抵押贷款,可以用农民专业合作社及其成员依法取得的林权、土地预期收益、水域滩涂及草原承包经营权等抵押贷款;

  (四)对农民专业合作社贷款实行利率优惠,并根据农民专业合作社生产经营活动的实际周期和贷款用途,合理确定贷款期限;

  (五)对农民专业合作社提供支付、结算等其他金融服务。

  第三十四条 鼓励有条件的农民专业合作社开展信用合作,为本社成员从事农业生产经营活动提供资金支持。

  金融机构应当为农民专业合作社提供相应的银行、保险专业知识服务。

  第三十五条各级人民政府投资设立的涉农担保机构应当依法为农民专业合作社提供融资担保服务。鼓励其他担保机构为农民专业合作社提供融资担保服务。

  第三十六条鼓励和支持保险机构开发具有针对性的保险产品,在农产品生产、加工、储藏、运输、销售和农业机械作业、造林绿化等环节,为农民专业合作社提供保险服务,增强农民专业合作社抵御风险的能力。

  第三十七条 农民专业合作社享受下列税收优惠:

  (一)销售本社成员生产的农产品视同农业生产者销售自产农产品,免征增值税;

  (二)增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品,可以按照国家规定的扣除率计算抵扣增值税进项税额;

  (三)向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机,免征增值税;

  (四)与本社成员签订的农业产品和农业生产资料购销合同,免征印花税;

  (五)从事农业机耕、排灌、病虫害防治、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治,免征营业税;

  (六)从事国家确定的农、林、牧、渔业项目的所得,免征或者减征企业所得税;

  (七)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地,免征城镇土地使用税;

  (八)对废弃土地依法整治和改造的,从使用的月份起,免征城镇土地使用税十年;

  (九)对农民专业合作社所有、用于农产品加工的生产经营用房,缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的,依法定期免征或者减征房产税、城镇土地使用税;

  (十)取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;

  (十一)本社农民从农民专业合作社取得的自产自销农产品收入,免征个人所得税;

  (十二)其他应当享受的税收优惠。

  税收优惠政策调整变动的,以国家税收政策为准。

  第三十八条商务主管部门和供销合作社应当采取扶持措施,帮助农民专业合作社与商贸流通企业开展农超对接,设立农产品专营店或者在大中型超市设立专营柜台,支持农民专业合作社进行农资连锁经营和农产品连锁销售,组织各种展示展销活动。

  第三十九条国土资源主管部门对农民专业合作社养殖场、实行工厂化作物栽培的农产品生产基地、农机具停放库棚等用地,按照设施农用地管理。国土资源主管部门对农民专业合作社兴办农产品加工企业用地,在符合土地利用总体规划前提下,应当优先安排用地计划,依法办理审批手续。

  第四十条农民专业合作社从事种植养殖和农产品初级加工环节的用电,按照国家和本省的有关规定享受涉农电价优惠。电力单位应当保障农民专业合作社的用电需求。

  第四十一条对农民专业合作社整车运输的鲜活农产品,符合国家和本省有关规定的,依照规定免收通行费。对《鲜活农产品品种目录》范围内的鲜活农产品与范围外的其他农产品混装的车辆,混装的其他农产品不超过车辆核定载质量或者车厢容积百分之二十的,比照整车装载鲜活农产品车辆执行。

  第四十二条 鼓励大专院校、科研机构和农业技术推广机构与农民专业合作社联合开展技术研发、试验、示范和推广等合作。

  鼓励农业产业化龙头企业和其他经济组织以及科技人员、高校毕业生依法加入或者领办农民专业合作社。

  高校毕业生应聘到农民专业合作社任职的,享受国家和省规定的高校毕业生促进就业的相关待遇。

  第四章 法律责任

  第四十三条行政机关及其工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;给农民专业合作社及其成员造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对符合农民专业合作社设立条件的登记申请不予登记或者对不符合设立条件的登记申请予以登记的;

  (二)侵占、挪用、截留、私分或者以其他方式侵犯农民专业合作社及其成员的合法财产的;

  (三)非法干预农民专业合作社及其成员的生产经营活动的;

  (四)向农民专业合作社及其成员违法收费、摊派或者强迫其接受有偿服务的;

  (五)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊侵犯农民专业合作社及其成员合法权益的行为。

  第四十四条农民专业合作社及其管理人员采取弄虚作假、隐瞒真实情况等方式,套取政府扶持项目和资金的,由有关部门依法追回项目资金并追究其法律责任。

  第四十五条农民专业合作社理事长、理事及其他管理人员有下列行为之一,给本社造成损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)强迫农民或者其他单位、组织、个人,设立、加入或者退出农民专业合作社的;

  (二)侵占、挪用或者私分本社资产的;

  (三)违反章程规定或者未经成员大会同意,将本社资金借贷给他人或者以本社资产为他人提供担保的;

  (四)违反章程规定或者未经成员大会同意对外进行投资的;

  (五)向本社转嫁债务的;

  (六)接受他人与本社交易的佣金归为己有的;

  (七)违反法律、法规或者章程的规定作出决策,损害本社及其成员权益的;

  (八)其他损害本社经济利益的行为。

  理事长、理事及其他管理人员有前款第二项、第三项和第六项行为的,其所得的收入,应当归本社所有。

  第五章 附 则

  第四十六条 本条例自2012年1月1日起施行。