山东省菏泽市人民政府办公室


菏泽市人民政府办公室关于印发菏泽市农业基本建设项目管理暂行办法的通知

菏政办发〔2008〕28号



各县区人民政府,市政府各部门,市属各企业,各大中专院校:《菏泽市农业基本建设项目管理暂行办法》已经第3次市政府常务会议通过 ,现予以印发。
　　二○○八年五月六日
　　菏泽市农业基本建设项目管理暂行办法
　　第一章　总　则
　　第一条　为加强农业基本建设项目(以下简称项目)管理,规范项目建设程序和行为,提高项目建设质量和投资效益,根据《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕20号)和山东省有关项目管理方面的政策规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法适用于国家、省发展改革部门投资计划内,以及市、县区人民政府投资的项目,主要包括农业、林业、水利、畜牧业、渔业、农机、气象等方面的项目。
　　第三条　市、县区发展改革部门是项目的综合管理和牵头部门;市、县区农业、林业、水利、畜牧、水产、农机、气象等部门是项目主管部门;财政、审计、监察等部门根据各自职责,协同做好项目管理的相关工作。
　　第二章　前期工作
　　第四条　发展改革部门会同有关主管部门,根据农村经济和社会发展状况制定项目中长期规划。项目主管部门具体负责编制本行业的项目建设规划和年度建议计划,发展改革部门负责项目的审查审批或转报工作。
　　第五条　建设单位申报项目一般应提交项目可行性研究报告,可行性研究报告应由具有相应资质的机构编写。其中,上报国家发展改革部门的项目应由具备甲级以上资质的机构编写;上报省发展改革部门的项目应由具备乙级以上资质的机构编写;报市发展改革部门批准的项目应由具备丙级以上资质的机构编写。
　　第六条　项目可行性研究报告获批准后,建设单位应根据可行性研究报告批复意见,委托具有相应工程设计资质的机构编制项目实施方案。大型基建工程应委托具有相应工程设计资质的机构编制施工图设计。
　　项目主管部门负责可行性研究报告、实施方案和施工图设计的审核,发展改革部门负责其审查审批或转报。
　　第七条　建设单位待项目实施方案、施工图设计被批准后,方可开工建设。
　　第三章　组织实施
　　第八条　项目实施应严格执行项目法人制、招标投标制、工程监理制、合同管理制和竣工验收等制度。
　　第九条　项目的勘察、设计、施工、监理和与工程建设有关的重要仪器、设备、材料的采购均应依法实行公开招投标。
　　大宗设备和材料由市级负责政府采购,招标工作由市发展改革部门会同财政和项目主管部门共同进行。
　　第十条　项目的施工应由具备相应资质的监理单位进行监理,监理机构受建设单位委托,主要是对工程质量、工程进度和资金使用等进行监督管理。
　　监理机构应严格遵守工程建设和监理的有关法律、法规、行业标准和技术规范,独立履行监督职责。
　　第十一条　建设单位通过公开招投标的形式将项目工程发包给具有相应资质的施工单位,施工单位不得将项目工程肢解发包、转包和违法分包。
　　第十二条　建设单位接到项目投资计划后,一般应在6个月内开工建设,需编制施工图设计的较大项目应在12月内开工建设。因故不能按期开工的,须向发展改革部门申请延期开工,但开工延长期限不得超过 3个月。
　　项目既不按期开工建设又不申请延期,或延期后仍不能开工建设的 ,发展改革部门可提请上一级发展改革部门同意后撤销该项目。
　　第十三条　建设单位应严格执行项目审批文件,不得擅自变更建设地点、建设性质、建设内容、建设规模、建设标准等,因客观原因确需变更的,须按程序重新提出申请,待原审批机关批准后方可变更。
　　第四章　资金管理
　　第十四条　项目建设资金应实行专户储存、专帐核算、专款专用 ,任何单位、组织或个人均不得截留、挤占和挪用。
　　第十五条　国家、省和市安排的项目建设资金,市财政部门应根据市发展改革部门下达的项目投资计划,县区的应及时拨付到县区财政; 市直的应及时拨付到项目主管部门所在的会计工作站帐户,项目配套资金应足额划入,捆绑使用。
　　第十六条　项目建设资金实行分期报帐制,建设单位按工程进度报帐,市直项目到所属项目主管部门的委派会计工作站报帐,县区项目到县区财政部门报帐。报帐时项目建设单位应将项目建设情况书面报告同级发展改革、财政和项目主管部门。项目主管部门负责审核,发展改革部门负责复核,财政部门负责报帐。
　　第五章　监督管理第十七条　发展改革部门应会同有关部门对项目进行检查。对年度投资计划执行不力,不履行基本建设程序,挤占、截留、挪用建设资金或不按规定落实配套资金的,视情节可采取通报批评、限期整改、撤销项目、收回投资、停止安排新建项目等措施。
　　第十八条　项目主管部门应加强对项目的监督检查,财政部门应加强对建设资金的监管,审计部门应加强对项目建设资金使用的审计和监督。
　　第十九条　项目建设单位应建立健全设备、材料质量检查制度,严禁使用不合格或不符合设计和施工规定的设备和材料。
　　第二十条　项目勘察设计、施工、监理等单位法定代表人按照各自职责对所承建项目的工程质量负终身责任。
　　第六章　竣工验收
　　第二十一条　项目竣工后,项目建设单位应写出申请验收报告,报同级发展改革和项目主管部门。项目主管部门会同发展改革、财政、审计等部门进行竣工验收。
　　第二十二条　竣工验收的主要内容包括:(一)项目是否按计划完成 ;(二)主要工程建设是否符合设计规范和行业标准要求;(三)地方配套资金是否及时足额到位;(四)效益指标是否达到计划的要求;(五)经营管理机制是否健全。
　　第二十三条　竣工验收时,项目建设单位应提供以下资料:(一)项目建设工作总结报告;(二)投资计划完成报表;(三)项目竣工财务决算报表;(四)项目审计报告(五)其他有关说明。
　　第二十四条　项目验收合格后,建设单位要及时办理固定资产移交手续。
　　对项目建设形成的固定资产,未经项目原审批机关及国有资产管理部门同意,任何单位不得随意变更用途或擅自处置。
　　第七章　法律责任
　　第二十五条　有关部门及其工作人员在项目管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,对主要负责人和直接责任人员依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十六条　项目发生重大质量及安全生产事故的,对有关责任人员依法追究其行政责任;构成犯罪的依法追究其刑事责任。
　　第八章　附　则
　　第二十七条　本办法自2008年5月1日起施行。

　


简论个人住房按揭中银行风险的防范

秦凤伟


伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房按揭业务迅速从东部沿海地区发展起来，并呈现出向内地扩展的趋势。然而，个人住房按揭作为一个新生的事物在发展进程中因缺乏规范和法制理论的指导而存在诸多问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题，故而个人住房按揭市场急待规范化、法制化。按揭市场的实践向广大的法律工作者提出了迫切的理论需求，要求他们就个人住房按揭业务中的诸多问题进行系统的科学的法律研究并建立相应的法律保障体系，从而为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈管见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。
一、个人住房按揭的内涵及法律特征
个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式（仅就中国而言），即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。因此，自个人住房按揭产生之日起 ，就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超过购房总价款的30%），之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。
个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展，这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。
那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房`按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立防范机制的前提。
根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：
其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。
其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具体体现在购房合同中；（二）银行与购房人的关系则包含两层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押权人。（三）开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。
二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险
在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节，一旦发生违约情况，就很有可能发生银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房按揭中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险：
（一） 来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃，此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。
2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。
3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
（二）来源于购房人的风险
1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。
2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
（三）来源于银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。
（四）来源于其它方因素的风险
在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
三、建立防范机制，化解银行在个人住房按揭中的风险
个人住房按借贷款的期限一般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，借鉴国外及香港的有益经验，进行综合防范，建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。
（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制
在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”
（二）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制
保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立：
1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿保险，1998年4月下旬，国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团（ING)提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
(三)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制
个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：
1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。
2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。
3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。
4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。
5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。
律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。
（四）实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力
法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。
（五）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险
在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违轨违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。