宜春市人民政府关于印发宜春市重大建设项目稽察办法（修订稿）的通知
江西省宜春市人民政府
宜春市人民政府关于印发宜春市重大建设项目稽察办法（修订稿）的通知
宜府发〔2012〕5号
各县（市、区）人民政府，市政府有关部门：
经市政府研究同意，现将《宜春市重大建设项目稽察办法（修订稿）》印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一二年二月十六日
宜春市重大建设项目稽察办法（修订稿）
第一条 为加强对重大建设项目的监督和服务，保证工程质量和资金安全，规范全市重大建设项目稽查工作，根据《国家重大建设项目稽察办法》、《江西省重大建设项目稽察办法》和其他相关规定，特制订本办法。
第二条 本办法适用于国家、省、市、县（市、区）出资、融资，经市、县（市、区）发展和改革部门审查批准，以及经市、县（市、区）发展和改革部门审核后报上级发展和改革部门审查批准的重大建设项目；经市发展和改革部门审查批准或审核上报的全部或部分使用市本级财政预算资金和纳入本级财政预算管理的各种政府性资金投资的重大建设项目。
第三条 重大建设项目稽察工作，坚持依法办事、客观公正、实事求是的原则。
第四条 市重大建设项目稽察特派员办公室（以下简称市稽察办）作为市重大建设项目日常督查和专项稽察工作机构，其主要职责如下：
（一）监督检查被稽察单位贯彻执行国家有关法律、法规、规章和方针政策的情况；
（二）监督检查重大建设项目的招标投标、工程质量和建设进度等情况；
（三）监督检查重大建设项目资金使用、概算控制的真实性、合法性；
（四）监督检查财政性建设资金安排的实施情况；
（五）对被稽察单位主要负责人的经营管理行为进行评价，提出奖惩建议；
（六）跟踪监督重大建设项目的整改情况；
（七）法律、法规和规章规定的其他职责。
第五条 市稽察办的工作经费由市财政纳入年度预算。
第六条 市稽察办应当根据本市固定资产投资计划和重大建设项目实施情况，于每年3月底前拟定本年度重大建设项目稽察计划，由市发展和改革部门与市监察、财政、审计等有关部门商定后报市人民政府备案。
市稽察办在日常监督检查中发现有重大违规嫌疑的项目或受理举报的项目，报经市发展和改革委同意后开展稽察工作。
第七条 市稽察办应当按照年度重大建设项目稽察计划开展稽察工作。同时，根据上级发展和改革部门以及市人民政府安排，及时组织稽察活动。
第八条 市发展和改革委根据工作需要，可以组织稽察人员与财政、审计等有关部门人员联合进行稽察，也可以聘请有关专业技术人员参加稽察工作。
第九条 稽察人员应当具备下列条件：
（一）熟悉并认真贯彻执行有关法律、法规、规章和方针政策；
（二）坚持原则，廉洁自律，忠实履职，保守秘密；
（三）熟悉项目建设和管理，或者具有财务、审计、工程技术等方面的专业知识，并有相应的综合分析和思维判断能力。
第十条 稽察工作实行回避制度。
市稽察办不得将稽察人员派至其曾经管辖、工作过的重大建设项目或者其近亲属担任被稽察单位高级管理人员的重大建设项目单位从事稽察工作。
稽察人员与被稽察事项有利害关系的，应当自行回避。
第十一条 市稽察办应当在实施稽察3日前，向被稽察单位送达稽察通知书；必要时，市稽察办可以直接持稽察通知书实施稽察。
第十二条 稽察人员实施稽察时，可以采取下列方式：
（一） 听取被稽察单位主要负责人有关重大建设项目的情况汇报，在被稽察单位召开与稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议；
（二）查阅被稽察单位有关重大建设项目的工程技术资料、财务会计资料以及其他有关资料，必要时，可以要求被稽察单位主要负责人作出说明；
（三）进入重大建设项目现场进行调查，核实有关情况；
（四）向参加重大建设项目建设的有关单位、个人了解情况；
（五）向财政、审计、建设等有关部门了解被稽察单位的重大建设项目资金使用、工程质量情况；
（六）根据发现的问题，对勘察、设计、施工、监理、招标代理等相关参建单位进行延伸稽察，核实有关情况。
根据工作需要，市稽察办报经市发展和改革委同意后，可以委托具有相应资质的中介服务机构提供检验、鉴定等服务。
第十三条 稽察人员有权要求被稽察单位提供有关文件、合同、协议、报表、财务原始凭证等资料和情况，有权进入施工现场和相关单位调查了解被稽察项目的有关情况，有权就被稽察项目的事项向有关人员提出质询。
被稽察单位应当接受依法稽察，如实向稽察人员提供与重大建设项目有关的文件资料，报告建设和管理过程中的重大事项，不得销毁、拒绝、隐匿或者伪造有关文件资料，不得拒绝接受稽察。
第十四条 市人民政府有关部门和县（市、区）人民政府应当支持、配合稽察人员的稽察工作，向稽察人员提供被稽察单位有关的情况和资料。
第十五条 市发展和改革委应当加强同财政、审计、监察等有关部门以及金融机构的联系，相互通报有关情况，避免重复检查。
第十六条 市稽察办应当就稽察中发现的问题向被稽察单位核实情况，并书面征求被稽察单位的意见。
被稽察单位应在5个工作日内向市稽察办提出书面反馈意见。被稽察单位在规定期限内没有提出反馈意见的，视作认可市稽察办的意见。
稽察人员在稽察中发现重大建设项目存在严重工程质量、生态环境、资金安全等问题以及其他紧急情况的，应当及时采取相应措施，并向市发展和改革委等有关部门专题报告，有关部门应当依法处理。
第十七条 稽察人员应当在稽察工作结束后20日内，提交稽察报告。稽察报告内容主要包括：重大建设项目基本情况；建设项目是否履行法定审批程序；建设规模、内容、标准执行情况；资金使用、概算控制的分析评价，招标投标、工程质量、工程建设进度等情况的分析评价；被稽察单位的工作业绩和信誉评价、存在的问题；被稽察单位的意见，处理建议等。
稽察报告经市稽察办审核后报市发展和改革委，由市发展和改革委依据职权作出稽察处理决定。对重大建设项目存在严重问题的处理，市发展和改革委应当及时报经市人民政府批准后执行。
第十八条 市发展和改革委应当采取适当方式向被稽察单位书面反馈稽察结论，并将稽察结论告知市人民政府有关部门和重大建设项目所在县（市、区）人民政府。
市发展和改革委在法定职权范围内作出的稽察处理决定，被稽察单位应当执行，并认真进行整改，最后按要求期限将整改结果报市发展和改革委。市稽察办应当跟踪整改情况，适时组织复查，直至达到整改目标。
被稽察单位对稽察结论有异议的，可以自收到有关书面材料之日起15日内，向市发展和改革委提出书面复查申请。市发展和改革委应当自收到复查申请之日起30日内，组织人员进行复查，并提出复查意见，通知申请人。被稽察单位对复查意见仍有异议的，可以依法提出申诉。
第十九条 稽察人员实施稽察时，不得有下列行为：
（一）泄露国家秘密和被稽察单位的商业秘密；
（二）接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇；
（三）在被稽察单位报销费用；
（四）参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动；
（五）在被稽察单位为自己、亲友或者他人谋取私利；
（六）利用职务上便利谋取其他利益。
第二十条 稽察人员有下列行为之一的，依照有关规定给予批评教育、组织处理或者纪律处分，涉嫌违法犯罪的，依法追究其法律责任：
（一）对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
（二）与被稽察单位串通编造虚假稽察报告的；
（三）违反本办法第十九条规定的。
第二十一条 被稽察单位有下列行为之一的，由市发展和改革委责令限期整改，并予以通报；情节严重的，依法作出冻结或暂停拨付建设资金，暂停项目建设的处理决定，并可暂停有关县（市、区）、有关部门同类新项目审查批准和建设资金安排；对有关责任人员，由有关部门依纪依法实行问责或追究纪律责任，涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任：
（一）违反项目建设程序，擅自开工建设的；
（二）未按有关招标投标管理的法律、法规、规章进行招标投标或者逃避、拒绝接受对招标投标活动监督的；
（三）弄虚作假骗取政府投资、融资的；
（四）资金使用不符合投资概算内容和有关财务制度规定，挤占、挪用建设项目资金的；
（五）擅自变更建设规模、建设内容、建设标准和建设地址的；
（六）违反有关规定，造成工程进度严重滞后的；
（七）管理不善、弄虚作假，造成建设项目严重超概算、质量低劣、损失浪费或责任事故的；
（八）其他违反建设项目管理规定的。
对被稽察单位的处理，涉及市人民政府有关部门或者县（市、区）人民政府职责权限的，由市发展和改革委移交市人民政府有关部门或者县（市、区）人民政府依法处理。
重大的处理决定，应当报市人民政府批准。
第二十二条 市人民政府有关部门和县（市、区）人民政府对被稽察单位的处理结果，应当抄送市发展和改革委；市人民政府有关部门或者县（市、区）人民政府对被稽察单位的违法行为不作处理的，由市发展和改革委报请市人民政府责令有关部门或者县（市、区）人民政府依法作出处理。
第二十三条 勘察、设计、施工、监理和招标代理机构等单位，在参与重大建设项目建设过程中，有违反法律、法规、规章行为的，由市发展和改革委或者有关部门按照各自职责依法处理。
第二十四条 被稽察单位有下列行为之一的，由有关部门对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）拒绝、阻碍稽察人员依法履行职责的；
（二）拒绝、故意拖延向稽察人员提供有关情况和资料的；
（三）销毁、隐匿、伪造有关文件资料的；
（四）有本办法第二十一条所列情形之一的。
第二十五条 任何组织和公民（以下统称举报人）均有权举报建设项目违规问题，市稽察办对举报内容应当及时进行核实和处理。
第二十六条 举报人可以自己或委托他人采取正式文件、信函（含电子邮件）、传真、面谈、电话或举报人认为合适的其他方式，向举报受理单位进行举报。
第二十七条 举报人合法权益受法律保护。严禁将举报材料转给被举报单位或被举报人；严禁将举报人姓名、单位、住址等有关情况和举报内容向被举报单位、被举报人或与稽察无关的人员泄漏。
第二十八条 县（市、区）重大建设项目的稽察，可参照本办法执行。
第二十九条 本办法由市发展和改革委员会负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起施行。
物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。
物业服务合同的法律性质
对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作（提供劳务）的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：
第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。
第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。
第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。
综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。
物业服务合同的法律适用
有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。
物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：
1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。
2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。
3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。
4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件；第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键；第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。
（作者单位：北京市延庆县人民法院）