国家外汇管理局


国家外汇管理局关于修改《关于完善售付汇管理的通知》第九条、第十三条和《关于完善售付汇管理的补充通知》第五条的通知
国家外汇管理局
汇发[1999]284号


为方便境内机构和外汇指定银行的操作，现将《关于完善售付汇管理的通知》（汇函（1998）27号，1998年8月14日发布）第九条、第十三条和《关于完善售付汇管理的补充通知》（汇发〔1998〕22号，1998年9月16日发布）第五条修改如下：
一、《关于完善售付汇管理的通知》第九条修改为：境内机构先支后收转口贸易项下的购付汇，应当持进出口合同、形式发票、买方开来的信用证、或者经银行核对密押的外方银行开具的付款保函或者经外汇局认可的其他收款保证以及进口信用证等向国家外汇管理局或其分支机构（以
下简称外汇局）申领“进口付汇备案表”，凭经外汇局登记发放的“进口付汇备案表”到外汇指定银行办理。外汇指定银行凭“进口付汇备案表”和上述凭据以及《结汇、售汇及付汇管理规定》上规定的其他相应有效凭证和有效商业单据为其办理售付汇。外汇局不再对此项业务进行审核、
发放《售汇通知单》，外汇指定银行的售付汇单证中不再包括《售汇通知单》。
二、《关于完善售付汇管理的通知》第十三条修改为：境内机构进口项下不超过合同总金额的15％或者虽超过15％但未超过等值10万美元的预付货款用汇，应当持经银行核对密押的外方银行出具的预付货款保函、进口合同、进口付汇核销单、形式发票直接到外汇指定银行办理购
付汇。境内机构进口项下超过合同总金额的15％并且超过等值10万美元的预付货款用汇，应当持经银行核对密押的外方银行出具的预付货款保函、加盖法人印章的说明、进口合同、形式发票向外汇局申领“进口付汇备案表”。外汇指定银行凭经外汇局登记发放的“进口付汇备案表”及
上述有效凭证和商业单据为其办理售付汇。外汇指定银行办理不超过合同总金额的15％但超过等值30万美元的预付货款售付汇后，应当按月填制“大额预付货款、佣金备案登记表”，于每月初10个工作日内报外汇局备案，外汇局事后抽查，抽查面不低于50％。外汇局不再对此项业
务进行审核、发放《售汇通知单》，外汇指定银行的售付汇单证中不再包括《售汇通知单》。
三、《关于完善售付汇管理的补充通知》第五条修改为：境内机构需在注册地以外的地区开证和购付汇的，应向注册地外汇局申领“进口付汇备案表”，并经开证地或者购付汇地外汇局核对确认。外汇指定银行凭注册地外汇局登记发放并经开证地或者购付汇地外汇局核对确认的“进口
付汇备案表”和《结汇、售汇及付汇管理规定》和《进口付汇核销贸易真实性审查规定》上规定的相应有效凭证和有效商业单据办理。
四、本通知自10月1日起开始施行，原《关于完善售付汇管理的通知》第九条、第十三条和《关于完善售付汇管理的补充通知》第五条同时废止。
请在收到本通知后，各分局尽快转发所辖分支局、外汇指定银行、境内机构和相关部门，各外汇指定银行总行转发所属分支行。执行中如遇到问题，请及时向我局反映。



1999年9月6日
商品房销售的几种计价方式及其利弊分析

吴宇


一、计价方式的种类：

按建设部、国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本第四条之规定，现行计价方式可以有如下四种：
1、按套内建筑面积计算：
即：套内建筑面积=
套内使用面积+套内墙体建筑面积+阳台建筑面积；
2、按套（单元）计算：
即：等于是买卖双方的协商价，与面积无直接关系；
3、按建筑面积计算：
即：建筑面积=
套内建筑面积+公共分摊建筑面积。
4、其它：
除以上三种方式外，买卖双方另外之约定。

二、几种计价（量）方式的区别及特点：

1、按建筑面积买房存在的问题
按过去的相关规定，商品房销售面积为“套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”，即大家所说的“建筑面积”。建设部在2001年颁布了新的《商品房买卖合同》示范文本，其中规定了商品房销售三种计价方式，一是建筑面积，二是套内建筑面积，三是套。纵观上海楼市，从上海房地产市场起步到今天，除极个别的开发商曾过推出“按套内建筑面积卖房”外，绝大多数的开发商采用的都是按“建筑面积”卖房。
据了解，过去在上海楼市按建筑面积销售发生的各式各样的面积问题往往不外乎两个类型：其一，实测面积和预售面积不符；其二，公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了买房人的购买面积里。分析这两类问题，不难得出，两者的症结都是面积计算标准不透明引起的，而且几乎都是“公摊面积惹的祸”。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是业主的？哪些属于开发商的？因公摊不明，这些问题无法界定，纠纷也因此产生。
　　事实上，有关管理部门也已注意到这个问题，市国土资源管理局就曾下文，对分摊细则和计算标准做了进一步明确的规定，如“不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊”等。但尽管如此，公摊面积的确仍然是买房人“心中永远的痛”：一方面，计算太复杂，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。
　　2、按套或套内建筑面积买房的好处
　　根据相关的规定，套内建筑面积为“套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积”。看来，按套或套内建筑面积可以规避“公摊面积”，对买房人而言，最大的好处是便于计算，面积由“朦胧”变“透明”。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售。
　　但采访中，不少业内人士和买房人认为，相对于按建筑面积买房，从现阶段看，按套或套内建筑面积买房仍有很多局限。
　　其一，按套销售并没有解决面积数量，只能适用于现房别墅。
　　其二，套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题，买房人知情权仍然可能落空。
　　其三，现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取，这样，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了。比如说，某个购房人买了120平方米，但是做产权证时，房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，产权证上写的是160平方米，买房人能接受吗？
　　其四，容易导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间。部分买房人和卖房人都担心，上海目前仍是以期房销售为主，按套或按套内建筑面积卖房，会不会容易导致楼内的公共空间越来越狭小、简陋.

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址：上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
网 址：http://www.fch365.com
电 话：159 2121 9899