江苏省南京市人民政府


关于加快城市住宅建设的暂行规定
南京市人民政府



搞好城市住宅建设，是实施国务院批准的《南京市城市总体规划》的重要组成部分。为了有利于统一规划，解决当前住宅建设中实际存在的许多矛盾，以达到加快住宅建设的目的，市人民政府在总结经验教训、广泛听取各方面意见的基础上，并经省人民政府同意，现就加快城市住宅建
设作出如下暂行规定：
一、实行改造旧城与开发新区相结合，以改造旧城为主的方针。
坚持以改造旧城来挖掘用地潜力不仅可能，而且日益显得必要。南京城区面积为四十二平方公里，大部分系生活用地，目前有相当数量的房屋系简易、破旧、危险房屋。结合住宅建设进行旧城改造，不仅能够改善原地居民的住宅条件，还可以净增相当数量的新住宅；既可充分利用城市
现有公用设施和生活配套设施，方便生活，节约投资，提高经济效益，又可以少占郊区耕地，控制城市发展规模。坚持以改造旧城为主，必定能使旧城面貌得到较快改观。
在改造旧城的同时，还必须在郊区开发一些新的住宅小区，而这些新区的开发应通过工业区的建设来进行。
二、实行统一规划，严禁见缝插针。
过去相当一部分住宅建设，采取“见缝插针”的办法，使一些地段建筑密度过大，空地、绿地面积减少，规划布局上发生不合理现象，也使公共服务设施难以有计划地进行安排。因此决定从一九八四年起，各建房单位原则上都应参加全市的住宅建设统一开发，不准再搞“见缝插针”。


为了适应各单位参加统一建房的需要，全市近期规划在旧城区改造四十个片，约三百万平方米，基本上可以适应近几年建筑用地的需要。各建房单位都应当根据全市的统一规划，参加建设。
规划设计部门在规划设计工作中必须坚持“一保护、二挖潜、三结合”的原则，即坚决保护古城风貌，充分挖掘土地利用潜力和市政公用设施潜力，实行旧城改造和市政公用设施改建、危险房屋改建、沿街建筑改建相结合。
三、实行统一开发，提高经济效益。
今后市区的住宅建设，原则上由市、区开发公司实行统一开发、分别承包、负责到底的办法。高层建筑较多、规模较大的片由市开发公司承包，多层建筑为主、规模较小的片由区开发公司承包。市、区开发公司承包任务的范围：接受建设单位的委托，负责征地拆迁；根据使用要求委托
设计；搞好建筑场地的三通一平；承包建设任务。以上四项，建设单位可委托其中一项、数项或全部。委托协议生效后，开发公司将对建设单位实行包费用、包材料、包进度、包质量的四包制度，并承担经济和法律责任。
每个片的开发，实行统一的开发费标准和拆迁补偿标准，并可根据不同情况，采取计划分配面积和公开招标参加统建相结合的办法进行。
在统一开发时，还将有计划地建筑一批公共业务用房，实行统一管理，数家使用，以缓和目前公共用房和业务用房紧张，改变独家独院、自立门户的状况，做到生活服务社会化、企业化。
四、实行合理负担，提高得益水平。为了减轻建设单位的负担，决定采取以下措施：
1、补拆迁单位和个人的安置补偿标准，应严格按照市制定的拆迁安置补偿办法执行；
2、拓宽马路、河道、广场所增加的拆迁面积，将视建设单位的具体情况给予适当补贴；
3、属于规模较大的商业网点及中、小学、医院、电影院等配套费用，由市纳入年度计划统一安排；
4、属于水、电、气等配套费用，根据各个开发区的不同情况，由市分别给予适当的补助。
通过以上措施，参加统一开发的投资单位的得益水平，将可从目前的百分之三十、四十提高到百分之四十五，并缩小旧城改造的综合费用与开发新区所需费用的差距。
五、采取有效措施，加快建设进度。
1、提前安排规划设计，搞好设计储备。小区规划方案经市政府批准后，即可安排设计。设计步骤采取先地下后地上，先复建后新建，主建筑和配套建筑同步的要求进行。设计费由开发公司先行垫支，以后在工程费用中扣回。
2、提前进行征地拆迁和三通一平，为新建工程创造建设条件。凡是经过批准的小区规划，即可着手征地拆迁、三通一平和安置房的复建工作。其中，这部分复建房可作开发公司的周转房屋，以后从开发费中扣回。
3、积极推行招标投标办法。市、区开发公司在组织设计、组织施工力量时，都应当实行招标投标的办法，择优选用设计单位和施工队伍，以鼓励先进，鞭策后进，加快建设速度。
4、改革施工单位的分配制度。施工单位要普遍推行“包工联产联酬”责任制，逐步按完成建安工作量的一定比例提取工资总额，实行多劳多得不封顶，少劳少得不保证，有奖有罚，奖罚分明。
通过这些改革和不断提高管理水平，努力使六层以下的单幢住宅的建设工期不超过八个月，五万平方米以内的群体住宅的工期不超过一年。同时使全优工程不低于百分之八十，争取达到或接近全国先进水平。
六、提倡出售商品房，增大私人出资建房。
要通过多种渠道，筹集私人和单位的资金，积极组织多种形式建设住房。
商品房的主要来源，可由各单位在新建房屋中划出一定的比例，出售给本单位的职工。售价按实际造价由职工负担一部分，单位补贴一部分。回收的资金，可作为集体资金继续用于住宅建设。
私人出资建房，可向市或区开发公司申请参加统筹统建，免交拆迁和配套费用；应缴的建房费用，可一次交清，亦可交一定比例的费用，不足部分向银行申请贷款。
七、加强领导，按章办事。
要组织好全市的住宅建设，是一项头绪纷繁、任务很重的工作，市政府将成立专门领导小组，统一编制规划，制订政策，建立制度，加强检查。全市住宅建设的组织协调工作，由市城张委负责。区政府要指定区长或副区长负责领导和及时处理住宅建设中的问题。
市政府决定的有关旧城改造、征地拆迁以及各项收费标准，必须认真执行，任何单位不得抵制或加码。严禁在征地拆迁以及建房分房中搞不正之风，一旦发现违反者，要立即予以严肃处理。对少数妨碍统一规划拆迁，经说服教育仍坚持无理要求的“钉子户”，必须依法予以严肃处理。


上列各条，从一九八四年一月一日开始执行。



1983年12月12日
安徽省滁州市人民政府


关于印发滁州市农村土地承包经营权流转管理办法的通知

滁政〔2009〕84号


各县、市、区人民政府、市政府各部门、各直属机构：
　　《滁州市农村土地承包经营权流转管理办法》已经市政府第9次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

滁州市人民政府　
二〇〇九年九月十五日

滁州市农村土地承包经营权流转管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为积极引导和规范农村土地承包经营权流转（以下简称农村土地流转），优化配置农村土地资源，维护流转双方合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《安徽省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 滁州市行政区域范围内，农村土地流转适用本办法。林地流转另有规定的从其规定。
　　第三条 本办法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、养殖水面和通过招标、拍卖、公开协商等形式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等依法用于农业的土地。
　　第四条 农村土地流转应当在坚持农村家庭承包经营制度和稳定农村土地承包使用关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
　　第五条 农村土地流转应当依照法律、法规的规定保护土地，符合土地利用总体规划和产业布局规划，不得改变土地性质和用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。
　　第六条 农村土地流转应当规范有序，依法形成的流转关系应当受到保护。
　　第七条 县级以上人民政府农业行政主管部门是本区域内农村土地流转的主管部门，应当加强对农村土地流转工作的指导和监督。各级农村土地承包管理部门具体负责本行政区域内农村土地流转的指导、管理和监督工作。
　　第八条 各县（市、区）人民政府和乡（镇）人民政府应当依托农村土地承包管理部门成立县（市、区）、乡（镇）两级农村土地流转服务中心，为流转双方提供政策法律咨询、流转信息发布、土地收益评估、合同签订鉴证、流转档案管理、纠纷调处等服务。

　　第二章 流转当事人

　　第九条 承包方流转农村土地承包经营权，应当依法取得《农村集体土地承包合同书》和《农村集体土地承包经营权证》。
　　第十条 承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和方式，任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
　　第十一条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
　　第十二条 农村土地流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他有关法律法规允许从事农业生产经营的组织和个人。受让方应当具有农业生产经营能力。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
　　第十三条 农村土地流转的方式、期限和具体条件，由流转双方协商确定。
　　第十四条 农村土地流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。　　

　　第三章 流转方式

　　第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、入股、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转，并签订书面流转合同。
　　（一）转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务，受让方按转包时约定的条件对原承包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
　　（二）出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
　　（三）入股是指承包方之间自愿将土地承包经营权作价入股，组成股份公司或成立农村土地合作社等，从事农业生产经营，股份合作终止时入股土地应当退回原承包农户。
　　（四）互换是指因土地集中连片规模化经营等需要，在同一集体经济组织内部的承包户之间，自愿将承包土地进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。
　　（五）转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
　　第十六条 除原流转合同另有规定外，通过流转取得的土地承包经营权，可以依法再流转。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。受让方通过转让、互换方式取得土地承包经营权经依法登记、获得土地承包经营权证后方可依法再流转。
　　第十七条 流转土地上农业生产设施的经营权可以随土地承包经营权一同流转。其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定，也可经评估认定。　
　　第十八条 未进行家庭承包的集体土地、水面、“四荒”土地、林地以及经整治开发的农村闲置宅基地等，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，按公开、公平、公正的原则，可采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，并可依法流转承包土地。

　　第四章 流转合同

　　第十九条 土地流转当事人应在协商一致的基础上，到乡（镇）土地流转服务中心领取省农业行政主管部门统一的标准合同文本，签订书面流转合同，合同一式四份，流转双方各执一份，发包方、乡（镇）农村土地承包管理部门各备案一份。
　　承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
　　第二十条 农村土地流转合同一般包括以下内容：
　　（一）双方当事人的姓名、住址；
　　（二）流转土地的名称、四至、面积、质量等级及地面上附着物的情况；
　　（三）流转方式；
　　（四）流转的期限和起止日期；
　　（五）流转土地的用途；
　　（六）双方当事人的权利和义务；
　　（七）流转价款及支付方式；
　　（八）违约责任；
　　（九）争议解决的方式；
　　（十）流转合同到期后地面上附着物及相关设施的处理；
　　（十一）双方当事人约定的其它事项。
　　第二十一条 流转双方当事人在签订流转合同时可以向乡（镇）农村土地承包管理部门申请对合同进行鉴证。
　　第二十二条 在农村土地转包、出租、入股合同期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形的，双方可协商终止合同，土地归还原承包方耕种。流转合同中有约定的，按照其约定。
　　第二十三条 流转双方对国家各项惠农补贴应当进行协商，协商结果应当在流转合同中明确。
　　第二十四条 农村土地流转合同经双方签订后，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。

　　第五章 流转管理

　　第二十五条 农村土地流转应当按照以下程序进行：
　　（一）登记信息。有流转意愿的承包方、受让方到土地承包流转服务中心登记流转土地、本人信息等基本情况，也可委托发包方登记。
　　（二）协商。承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方与受让方进行协商。
　　（三）土地评估。流转双方当事人可委托有资质的评估机构对流转土地进行评估。
　　（四）签订合同。流转双方协商达成初步意向后，将受让方资质，注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等相关资料报送乡（镇）土地承包流转服务中心，由乡（镇）土地承包流转服务中心提供土地流转合同格式文本，流转双方签订正式流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。
　　流转当事人约定公证的，流转合同应当进行公证。
　　（五）合同备案。流转双方当事人应当自流转合同签订之日起十五日内将合同报发包方和乡（镇）农村土地承包管理部门备案。
　　第二十六条 农村土地流转给集体经济组织以外从事农业生产经营的组织和个人的，在流转合同签订前，出让方可申请发包方和农村土地流转服务机构提供协助，对受让方的农业经营能力、资信情况、履约能力进行核查。
　　第二十七条 承包方转让承包土地，应当向发包方申请，发包方应当自收到承包方书面申请后七日内答复；逾期不答复的，视为同意。
承包方未经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效。
　　第二十八条 承包方采取转让、互换方式流转农村土地承包经营权的，流转双方当事人可以申请办理农村土地承包经营权证和合同证书的变更登记。未经登记的，不得对抗善意第三人。
　　第二十九条 乡（镇）农村土地承包管理部门应当及时准确记载土地流转情况。在指导流转合同签订或流转合同鉴证、备案中，发现流转协议不符合法律政策规定，或显失公平的，应当建议流转协议当事人对协议进行修订。
　　第三十条 依法从事农村土地流转服务的中介组织，应当向所在地县级人民政府农业行政主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
　　第三十一条 建立农村土地流转履约保证金制度。农村土地流转的当事人按照自愿原则可以在流转合同中约定履约保证金数额、保管单位等。
　　第三十二条 农村土地流转发生争议或纠纷，当事人应当依法协商解决。协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向县（市、区）农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。　

　　第六章 法律责任

　　第三十三条 有下列行为之一的，受损害方有权请求人民法院或者农村土地承包纠纷仲裁机构依法认定流转合同无效，变更或者撤销流转合同：
　　（一）发包方违反民主议定原则越权流转的；
　　（二）依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的；
　　（三）一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地承包经营权流转合同，损害对方利益的；
　　（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　（五）违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的；
　　（六）没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的；
　　（七）强迫承包方进行流转的；
　　（八）擅自改变流转土地农业用途的。
　　第三十四条 发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：
　　（一）借流转之机收回、调整承包土地的；
　　（二）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转的；
　　（三）假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转的；
　　（四）以划分“口粮田”和“责任田”等为由违法收回承包地搞招标承包的；
　　（五）侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的；
　　（六）其他侵害农村土地承包经营权的行为。
　　第三十五条 受让方违法将承包地用于非农业建设的，由有关行政主管部门依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。受让方对流转土地造成永久性损害、破坏耕作层的，发包方有权制止，并有权要求受让方赔偿由此造成的损失。

　　第七章 附 则

　　第三十六条 本办法未尽事宜按照法律法规及有关政策执行。
　　第三十七条 本办法实施中的具体问题由市农业行政主管部门负责解释。
　　第三十八条 本办法自2009年10月1日起施行。