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2009年后,北京物业如何成立业主委员会/唐青林

时间:2024-07-12 10:08:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9430
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2009年后,北京物业如何成立业主委员会

唐青林


一、话题的缘起

  以前的几年,我们曾经协助一些业主,成立了他们属于自己的管家人——“业主委员会”。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》颁布实施后,我们最近又接受一些业主的委托,协助成立业主委员会。在此过程中,关注到《方生:对北京市业主委员会第三届年会的贺词》,于是想起作为律师在北京为一些业主设立业主委员会的经历和种种感慨。
  我们真诚希望每个业主都能如愿地成立业主委员会,对属于自己的物业进行精心的管理,生活更加安心舒适,事业更加辉煌。作为执业律师,我们为不少物业的业主设立过业主委员会,也深知里面的繁琐甚至艰辛(相关利益方的不配合等)。
  由于二??八年十一月二十四日,北京市建委、市社会办、市民政局、市规划委共同颁布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,该规定从2009年1月1日起实施。我们希望该规定颁布实施后,在北京设立业主委员会能更加顺利、方便。

  二、北京物业成立业主委员会的现状

  在该规定之前,我们曾经协助北京的一些住宅物业或商业物业成立过业主委员会。由于管理细则不清晰,所以导致在成立过程中确实存在一些困难和迷惑,感觉是在“摸着石头过河”。该规定出台后,我们又陆续接受业主委托,协助他们成立业主委员会。但是由于该规定刚刚出台,而规定的实施需要政府部门从上至下的工作会议进行工作安排。例如,以前业主委员会是在房管局进行备案,而现在改为在街道办事处备案。规定出台后新闻媒体业进行了报道和宣传,但是具体落实到各个街道办事处如何办理,街道办的工作人员并不清楚。在2009年4月份,我们为了协助业主成立业主委员会,走访了相关的街道办和社区居委会。可是他们表示知道有这回事,也参加了上级组织召开的工作会议。可是具体如何办理,并不知道。
  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。可是我们走访了几个街道办事处,他们表示不太清楚如何进行备案。业主委员会备案后,持街道办事处、乡镇政府应当出具的备案证明,业主委员会根据该备案证明,才能向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。可是,根据我们的了解,他们街道办目前也没有相关的备案证明的文本,不太清楚如何出具备案证明。
  此外,根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定,成立业主委员会无法离开社区居委会的配合。根据规定,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作,且社区居委会人员担任筹备组召集人。同时,根据该规定第55条的规定,“非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则”,也就是说商业物业、写字楼成立业主委员会,也同样要找社区居委会。可是,当我们找到一些社区居委会要求根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第13条、第55条的规定,指导、协助成立业主委员会时,他们表示写字楼按理说他们是不管的,他们只负责居民楼的业主委员会的成立。
  上述现状表明,成立业主委员会尽管有了明确的法律规定(如《物权法》、《物业管理条例(国务院)》)和地方性规定(《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》)。但是由于新法刚刚颁布实施,落实到各个基层部门来履行相关职责的时候,这些相关部门的工作人员是否能及时掌握新政策、及时制定办事流程或一次性告知单、认真负责热心地履行职责,制定办理业务所需要的格式文本(例如备案表、备案证明等)成为关键。
  在法规已经规定比较清晰、只是具体经办部门不是很熟悉办理流程的情况下,根据我们安中律师事务所的经验,我们一般都是诚恳谦虚地找到相关部门的经办人、负责人,向他们反映成立业主委员会的要求,给他们看最新法规中他们部门应承担的指导、备案责任的规定,并表示我们曾经在其他城区办理过类似业务,手上有类似的文本,争取他们开展新的业务,表示愿意配合他们“摸着石头过河”。绝大部分政府部门的工作人员会同意试着履行职责,顺利地启动办事程序。遇到实际中的问题,他们会请示领导,也会要我们律师给他们看看其他城市(例如上海、广州、南京)是如何进行相关操作、格式文本的样式等。

  二、成立业主委员会的流程规定(本文描写比较概括,一些细节未能展开)

  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,成立业主委员会应履行法定程序,才能获得备案登记,进行印章刻制,履行业主委员会的职责。

  一、第一步,首先弄清主管部门。
  根据规定,各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表,因此还应事先与辖区派出所取得联系,进行必要的沟通。
  二、第二步,成立筹备小组
  在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的,由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任),负责组织业主代表(业主代表应当具有业主身份,热心公益事业,责任心强,履行业主义务等)、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意,召集人是没有投票权的。除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票表决权。

  第三步,筹备组成立后。应当制订首次业主大会会议召开方案,并完成以下工作: (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题; (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数; (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制订业主委员会委员选举办法,明确选票发放人、计票人和监票人推选办法; (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。

  第四步,筹备组将以下事项在物业区域内公告: (一)首次业主大会会议召开方案; (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)业主及其专有部分面积明细表; (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案); (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公告时间不少于7日,业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内向筹备组提出,筹备组应当登记并作出答复。

  第五步,召开首次业主大会会议。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议(可以采用集体讨论形式,也可以采用书面形式召开)。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意:业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);业主委员会委员。

  第六步,筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

  第七步,到主管部门备案。上述第五步选出业主委员会委员后,成立业主委员会,应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为 (一)业主大会决议; (二)业主大会议事规则、管理规约; (三)业主委员会委员名单; (四)其他材料。

  第八步,刻制业主委员会的公章。业主委员会在完成备案后,街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明,向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。

  三、总结

  与盖楼相比,设立业主委员会是一件“小事”,可是却是业主心中的大事。成立业主委员会过程琐碎,流程规定较多(筹备公示开会公示备案刻章),需要准备的文件相当多(包括《首次业主大会会议召开工作方案》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《筹备组成员公告》、《业主及其专有部分面积明细表》、《业主委员会委员候选人产生办法(草案)》、《业主委员会委员候选人建议名单及简况》、首次业主大会决议之公告等)。若业主众多,成立的程序就更加复杂。

《鞍山市民办学校管理暂行办法》修正案

辽宁省鞍山市人民政府


《鞍山市民办学校管理暂行办法》修正案

 (鞍山市政府令115号 2000年2月28日)


  将第三十三条修改为:民办学校所收的学费必须用于教育教学和学校管理工作,结余部分应主要用于改善办学条件,在此基础上,允许逐步收回办学本金。


解读《计算机软件保护条例》规定的法律责任

蒋志培


  《计算机软件保护条例》对各个民事主体保护软件著作权的义务和法律责任的规定,主要集中在该条例第四章法律责任部分。但在其他章节条文也有相关规定。在法律责任一章规定的条文从分类上来看,并不都属于义务或者责任。有的则属于诉讼中或开始后的“临时措施”,如诉前禁令、诉前证据保全等。下面将这些规定分类叙述如下:

  (一)涉及认定违法侵权行为的法律责任

  知识产权法的显著特点之一,就是其规范的侵权行为大多由法律的具体条文直接规定;在法律规定涉及侵权的行为人应当承担何种法律责任的同时,也规定了各类的侵权行为。我国专利法、商标法和著作权法都是如此。我国软件保护条例也不例外。与一般民事法律相应规定比较,前者规定得范围小且具体;后者则规定得宽泛,较抽象。《计算机软件保护条例》规定的涉及违法侵权行为的法律责任,在该条例第二十三条和第二十四条。

  软件条例第二十三条规定,除《中华人民共和国著作权法》或者本条例另有规定外,有下列侵权行为的,应当根据情况,承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任:(一)未经软件著作权人许可,发表或者登记其软件的;(二)将他人软件作为自己的软件发表或者登记的;(三)未经合作者许可,将与他人合作开发的软件作为自己单独完成的软件发表或者登记的;(四)在他人软件上署名或者更改他人软件上的署名的;(五)未经软件著作权人许可,修改、翻译其软件的;(六)其他侵犯软件著作权的行为。

  软件条例第二十四条规定,除《中华人民共和国著作权法》、本条例或者其他法律、行政法规另有规定外,未经软件著作权人许可,有下列侵权行为的,应当根据情况,承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任;同时损害社会公共利益的,由著作权行政管理部门责令停止侵权行为,没收违法所得,没收、销毁侵权复制品,可以并处罚款;情节严重的,著作权行政管理部门并可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等;触犯刑律的,依照刑法关于侵犯著作权罪、销售侵权复制品罪的规定,依法追究刑事责任:(一)复制或者部分复制著作权人的软件的;(二)向公众发行、出租、通过信息网络传播著作权人的软件的;(三)故意避开或者破坏著作权人为保护其软件著作权而采取的技术措施的;(四)故意删除或者改变软件权利管理电子信息的;(五)转让或者许可他人行使著作权人的软件著作权的。有前款第(一)项或者第(二)项行为的,可以并处每件100元或者货值金额5倍以下的罚款;有前款第(三)项、第(四)项或者第(五)项行为的,可以并处5万元以下的罚款。《计算机软件保护条例》第二十三条与第二十四条法律责任的设置是不同的,第二十四条规定的行为除承担民事责任外,同时损害社会公共利益的,可以承担罚款等行政责任。触犯刑律的,依法追究刑事责任。软件条例此条第二款规定中的“损害社会公共利益”,在实践中还需要有个便于操作的认定标准。

  (二)涉及软件出版者、制作者、发行者、出租者的法律责任

  所谓出版者,是指将软件作品编辑加工后,通过复制等手段制作复制品向公众发行的自然人或者法人等。现代意义上的出版包括编、印(复制、录制)、发等三个环节,所以出版的含义应当包括发行过程中的一切行为。比如以出售、出租等形式向公众提供一定数量的作品复制件等行为,应当属于出版者的行为。但是对于软件行业来说,其出版、制作、发行和出租各个阶段又可以由不同的民事主体进行,将这些行为都归结为出版并不利于区分实践中存在的相互独立的不同行为和不同行为人的不同责任。又鉴于计算机软件的特殊性,软件保护条例也界定了制作者的地位与法律义务。这就是说,软件保护条例分别界定了涉及软件的出版、制作、发行和出租者的法律责任。

  《计算机软件保护条例》第二十八条规定,软件复制品的出版者、制作者不能证明其出版、制作有合法授权的,或者软件复制品的发行者、出租者不能证明其发行、出租的复制品有合法来源的,应当承担法律责任。软件保护条例该条规定的法源,是来自我国著作权法第五十二条的规定。著作权法第五十二条规定,复制品的出版者、制作者不能证明其出版、制作有合法授权的,复制品的发行者或者电影作品或者以类似摄制电影的方法创作的作品、计算机软件、录音录像制品的复制品的出租者不能证明其发行、出租的复制品有合法来源的,应当承担法律责任。这些法律和法规的规定,都是事先为出版者、制作者、发行者、出租者等设置一定的法律义务。当这些义务未被履行时,这些行为主体就要承担一定的法律责任。这样就解决了在司法实践中长期存在的难题,即当行为人以不知所出版、发行等的作品为侵权品为理由抗辩时举证责任到底由谁来承担的问题。按照这些新的法律规定,当行为人所出版制作等的作品为侵权品时,行为人应当证明其出版制作等的作品有合法授权或者合法来源,如果证明不能或者不实,就由出版者等行为人承担法律责任。这些规定无疑对保护著作权人的合法权益具有十分重要的意义。

  (三)涉及复制品持有人的法律责任

  《计算机软件保护条例》第三十条使用了软件复制品持有人的概念。条例起草人的目的是要解决软件最终用户的法律责任问题,但是恰恰在这里就引起了很大的争议。软件条例第三十条规定,软件的复制品持有人不知道也没有合理理由应当知道该软件是侵权复制品的,不承担赔偿责任;但是,应当停止使用、销毁该侵权复制品。如果停止使用并销毁该侵权复制品将给复制品使用人造成重大损失的,复制品使用人可以在向软件著作权人支付合理费用后继续使用。该条规定引出了以下几个问题:

  1.关于软件复制品持有人的定义。持,汉语的本义为拿着的意思;引申义有掌握、控制等的意思。由此而发对软件复制品的持有定义的理解,一种是指所有占有、携带等拥有软件复制品的人,不问其是否将该复制品在计算机等设备上运行,都属于软件条例第三十条所规定的持有人。另一种是指将软件复制品装入计算机等设备运行而使用软件功能的行为人,而不包括仅仅持有软件复制品,未利用设备使用、运行该软件的行为人。笔者认为,第二种观点更符合条例规定的本意,法律和法规并没有将软件复制品甚至是盗版复制品与类似毒品等违禁品一样看待,持有(手中拿着、放在自己抽屉中、衣服口袋中等)它就规定为违法侵权行为。只有将软件复制品在计算机中运行使用才属于条例中规定的持有的本意。当然,对于为出版、发行而大量储藏、运输等软件复制品,并不属于最终用户的行为,不应当认为储藏、运输者未运行软件复制品就能逃脱法律责任的承担。

  计算机软件保护条例在条例的第十六条使用了软件的合法复制品所有人的定义。为什么在条例第三十条用了软件复制品持有人的定义呢?合法软件复制品所有人,应当是指向权利人或者其许可的经销商购买、接受权利人赠予和许可使用正版软件复制品的自然人、法人等民事主体。而在条例第三十条界定的持有人含义显然要宽,但是范围宽不在主体的形式上,而在主体获得持有软件复制品的形式或情形上。除前述例举的软件所有的情形外,持有还包括其他形式获得软件使用的情形。比如借他人软件复制品使用运行,用单位的正版软件使用运行,租赁软件使用,使用未经授权预装软件的计算机,使用软件复制品拾得物等等。

  2.关于善意软件复制品持有人的法律责任。软件条例使用了软件侵权复制品持有人主观上知道或者应当知道所持软件是否为侵权复制品为标准,而判断持有人应当承担何种法律责任的制度。知道软件是侵权品而使用运行,持有人主观上应当属于故意,即明知故犯;有合理理由推论或者认定持有人应当知道其对所使用运行的软件为侵权复制品,有的是故意而掩盖真相,有的是持有人主观上存有疏忽大意等的过失,未尽谨慎行事的义务而使用运行了侵权复制品。在法律上,前述持有人属于善意软件复制品持有人。相应的知道所使用运行的软件是侵权复制品的,即为恶意软件复制品持有人。软件保护条例规定主观上不知或者没有合理理由应知的持有人,即善意持有人,对该软件的使用运行等行为不承担民事赔偿责任。但是当其一旦知道了所使用的软件为侵权复制品时,应当履行停止使用、销毁该软件的法律义务。不履行该义务,权利人可以诉请法院判决强制停止使用并销毁该侵权软件。人民法院判决或者调解持有人停止使用、销毁的行为,又可以认为是持有人承担了停止使用、销毁的民事法律责任。

  (四)涉及软件合法复制品所有人的法律责任

  所谓软件合法复制品所有人,是指正版计算机软件复制品的所有人;这里的合法,首先是指符合我国著作权法和《计算机软件保护条例》的规定。《计算机软件保护条例》第十六条规定了软件合法复制品所有人享有的权利。该条规定:软件的合法复制品所有人享有下列权利:(一)根据使用的需要把该软件装入计算机等具有信息处理能力的装置内;(二)为了防止复制品损坏而制作备份复制品。这些备份复制品不得通过任何方式提供给他人使用,并在所有人丧失该合法复制品的所有权时,负责将备份复制品销毁;(三)为了把该软件用于实际的计算机应用环境或者改进其功能、性能而进行必要的修改;但是,除合同另有约定外,未经该软件著作权人许可,不得向任何第三方提供修改后的软件。

  概括起来说,软件保护条例赋予所有人的权利有三项:一是装入权,即根据使用需要把软件装入计算机等具有信息处理能力的装置内的权利;二是备份权,即为了防止复制品损坏而制作备份复制品的权利;三是必要修改权,即为了把该软件用于实际的计算机应用环境或者改进其功能、性能而进行必要的修改权。软件合法复制品所有人在行使上述权利的同时,也应当履行以下义务:一是不得以任何方式将备份复制品提供他人使用;二是在丧失正版软件所有权时,将备份复制品销毁;三是除另有约定外,未经权利人许可,不得向任何第三方提供原来行使必要修改权而修改后的软件。当合法软件复制品所有人不履行这些义务时,权利人可以诉请人民法院判决强制履行。人民法院判决或调解软件所有人履行义务的,也就是其承担了民事责任。

  (五)涉及软件开发法律责任的例外规定

  软件开发者应当遵守《计算机软件保护条例》所有的规定,特别是第二十三条、第二十四条等规定的法律责任。这样才能在不侵犯他人软件著作权,不违反著作权法和软件保护条例各项规定的前提下,进行软件开发工作,以避免日后的权属不清、侵权等法律诉讼问题。但是在《计算机软件保护条例》第二十九条中规定了软件开发者承担法律责任的例外。该条规定,软件开发者开发的软件,由于可供选用的表达方式有限而与已经存在的软件相似的,不构成对已经存在的软件的著作权的侵犯。该条规定的内容在原《计算机软件保护条例》规定在第三十一条,不过原来规定构成所开发的软件与已经存在的软件相似不构成侵权的情形要宽。按照著作权法保护作品不保护创意只保护表达的基本原理,各国关于软件保护的法律一般都规定对软件的保护不能扩大到开发软件所用的思想、概念、发现、原理、算法、处理过程和运行方法。但是在软件开发实践中,某一种创意只有少数几种表达方式,这时,对此种情形就已经很难区分是创意还是表达,对此种表达很难给予保护。因此,我国软件保护条例也规定“由于选用的表达方式有限而与已经存在的软件相似,不构成对已经存在的软件的著作权的侵犯”。应当说,软件条例的这一规定也体现了对著作权权利人利益与社会公共利益的一种平衡,不但保护权利人的权利,还要促进、推广、传播和发展先进科学技术和优秀的文化艺术。

(作者系最高人民法院民三庭庭长)