常德市住房公积金贷款管理办法
湖南省常德市人民政府办公室
关于印发《常德市住房公积金贷款管理办法》的通知（常政办发〔2004〕25号）
常政办发〔2004〕25号
各区县（市）人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直各单位：
现将《常德市住房公积金贷款管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO四年七月一日
常德市住房公积金贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范住房公积金贷款行为，防范住房公积金贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内住房公积金贷款的管理，适用本办法。
本办法所称住房公积金贷款，是指以住房公积金为资金来源，由市住房公积金管理中心向全市进入住房公积金制度管理的职工发放的，定向用于购买、建造、大修自有住房的专项贷款。
第三条 市住房公积金管理中心(以下简称中心)负责编制住房公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告，审批住房公积金贷款，监督住房公积金贷款的借贷和本息结算。
各区、县（市）住房公积金管理部（以下简称管理部）是中心派出机构，负责住房贷款的初审、发放和贷后管理。
第四条 中心根据当年度实际发放的住房公积金贷款金额及住房公积金的年度使用资金，确定下一年度全市住房公积金贷款最高计划控制额度。
住房公积金贷款风险由中心承担。
第二章 业务承办
第五条 住房公积金贷款业务由中心和管理部委托商业银行承办。
中心和管理部委托办理住房公积金贷款，应当与受托银行签订书面合同，并按照委托合同的约定，检查、监督住房公积金贷款资金使用情况。受托银行应当按照委托合同的约定，定期向中心或管理部提供有关统计报表等资料。
第六条 中心和管理部与承办住房公积金贷款的委托银行签订的委托合同应当包括以下内容：
（一）委托双方当事人名称；
（二）委托的事项；
（三）贷款资金的划拨时间、方式；
（四）贷款资金使用情况的监管责任；
（五）住房公积金贷款统计报表的编制；
（六）住房公积金贷款的风险责任承担；
（七）委托的费用及支付的条件、时间、方式；
（八）委托的期限；
（九）违约责任；
（十）当事人认为需要约定的其他事项。
第三章 贷款条件和程序
第七条 同时符合下列条件的职工，可以申请住房公积金贷款：
（一）实际缴存住房公积金一年以上，且在申请贷款前6个月内无连续停缴的记录(军转干部从缴纳公积金的下月起即可贷款)；
（二）贷款用于购买、建造、大修自住住房，且贷款时间离购买、建 造、大修自住住房时间不超过2年；
（三）购房首期付款在住房总价30%以上（含30%）；
（四）有良好的信誉，具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力。
第八条 借款人购买、建造、大修的房屋仅限于本市行政区域内城镇土地上具有所有权的住房，并用于本人居住。
第九条 借款人应当向中心或管理部提出借款申请，填写借款申请书，并提供以下证明材料：
(一)本人身份证或户口簿复印件；
(二)借款人基本情况，有关配偶情况，配偶所在单位证明；
(三)加盖借款人单位财务公章的月工资表；
(四)购房合同或协议；
(五)购房首期付款凭证（合同总价款30%以上）。
建造自住住房申请住房公积金贷款，除需提交本条第一款(一)、(二)、(三)项材料外，还需提供土地证、建设用地许可证。
大修自住住房申请个人住房公积金贷款，除需提交本条第一款(一)、(二)、(三)项材料外，还需提供大修证明，自己和联合担保人的住房公积金余额单，联合担保人在借款人未还清贷款前不得提取账户内的公积金。
第十条 市直单位职工的住房公积金贷款申请，由中心受理；其他单位职工的住房公积金贷款申请，由单位所在地管理部受理。
第十一条 中心（管理部）受理借款人申请后，应及时派人对借款人进行贷前实地调查，调查的主要内容为：
（一）借款人还贷意愿；
（二）借款期内的还贷能力；
（三）借款人是否用于购买、建造、大修自住住房；
（四）借款人职业的稳定性、收入的稳定性；
（五）借款人的社会诚信度。
第十二条 管理部经初审签署贷款意见后，于每月5日、20日前报中心。中心审贷小组于每月10日、25日集体研究审批全市贷款（节假日顺延）。
第十三条 经审核同意贷款的，应当与借款人签订住房公积金委托贷款合同。
第十四条 贷款合同签订后，借款人应当办理抵押物登记和房屋他项权证。
第十五条 中心或管理部按贷款合同划转委托基金，受托银行转帐到借款人开设的存款帐户。
第四章 贷款额度、期限及利率
第十六条 每项住房公积金贷款金额一般不超过房屋评估价（新房按售房价）的60%。新房指购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房，且房屋购买时间离贷款时间不超过2年。
第十七条 每项住房公积金贷款期限最长不超过20年，且还款截止期不能超过借款人法定退休时间。
第十八条 贷款利率按中国人民银行颁布的住房公积金贷款利率标准执行。
第十九条 住房公积金贷款采取按月等额本息还款法：
月利率×（1＋月利率）还款月数
月还款额＝贷款本金×（1＋月利率）还款月数 -1
第二十条 住房公积金贷款额度按计算出的月还贷额确定，不得超过借款人的月工资总额。
第五章 担 保
第二十一条 住房公积金贷款的借款人必须提供担保。
住房公积金贷款的担保包括房屋抵押担保、个人住房公积金联合担保、担保机构提供贷款担保等。
第二十二条 借款人购买、建造自住住房申请住房公积金贷款，可用所购住房、所建住房、现有自住住房作为抵押担保。
用现有自住住房作抵押或购买“二手房”以所购“二手房”作抵押的，现有自住住房或“二手房”必须由具备资质的评估机构进行评估，以评估价值作为计算贷款额度的依据。
借款人购买、建造、大修自住住房申请个人住房公积金贷款，其贷款金额在5万元以内（含5万元）、贷款期限在5年以内（含5年）的，也可用个人住房公积金联合作为担保。用个人住房公积金联合作担保的，借款人和担保人的公积金余额须达到贷款额度的100%。
第二十三条 作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国担保法》的规定。下列财产不得抵押：
(一)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
(二)依法被查封、扣押、监管的财产；
(三）依法不得抵押的其他财产。
第二十四条 借款人以住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十五条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县及县以上地方人民政府确定的有关部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容应按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定执行。
抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的其他事项。
第二十六条 借款人对设定抵押的房地产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏，由借款人承担责任并负责赔偿，并随时接受中心或管理部的监督检查。
第二十七条 抵押期间，未经中心或管理部同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。
第二十八条 抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，中心或管理部应按借款合同的约定，解除设定的抵押权，并到有关部门办理抵押注销登记手续。
第二十九条 个人住房公积金联合担保是指以个人账户内积累的住房公积金为借款人提供担保。担保的范围包括主债权及利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用。提供联合担保的个人在借款人未还清贷款前，不能提取本人住房公积金。借款合同履行期届满借款人已履行债务，或者借款人提前偿还债务的，中心或管理部应及时对借款人和提供联合担保的个人住房公积金账户予以解冻。
第六章 贷后管理
第三十条 借款人具有提前偿还能力时，可提前偿还部分或全部贷款本息。
借款人一年可以提取一次本人和配偶的住房公积金，用于偿还贷款本息。提取的住房公积金不得超过一年内偿还贷款本息之和。
第三十一条 借款人累计6个月不偿还贷款本息视为逾期贷款，由中心(管理部)和受托银行联合向借款人发出《逾期贷款催收通知》，催收通知在连续发出两次以后借款人仍不归还所欠贷款本息的，中心或管理部应以法律手段追缴。
第三十二条 借款人死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力的，其财产的继承人、受馈赠人或者代管人应当继续履行借款合同。继承人放弃继承或者受馈赠人放弃馈赠的除外。
第三十三条 中心（管理部）对借款人要逐户建立档案，并建立贷款管理台帐，收集、保管本年度贷款的原始资料。
第七章 附 则
第三十四条 本办法自发布之日起执行。
略论债的相对性之突破
阳朝锋
（湘潭大学法学院，湖南 湘潭，411105）
摘要：债或合同的相对性是自罗马法以来的一项重要原则，随着社会经济的发展，各种不符合相对性原理的制度形态纷纷出现，债的相对性出现了若干突破，如代位权制度、第三人侵害债权制度等，反映出现代民法对债的关系的调整更加周密，更加灵活。
关键词：债的关系 相对性 突破
引语
债的关系主要对债的特定的当事人产生法律约束力，只有债的一方当事人能够且只能向另一方当事人提出特定债的请求或提起诉讼，债的特定当事人以外的第三人不享有债权，也不承担债务与责任，此之谓债的相对性。债的相对性规则在古罗马法中就已确立，《学说汇纂》对债的解释为：“债不是以某物或某劳务为我所有，而是使别人给予某物、做某事或给付某物，”即蕴含了债的相对性思想。近现代大陆法系民法法典化，大量吸收了罗马法的精华，债的相对性亦被作为一项原则性规定纳入债法。在英美法系，因无债的概念，债的相对性也就是合同的相对性。债权相对性与物权绝对性的区分，构成了近现代民法物权一债权体系发展完善的重要逻辑基础。但是债的相对性原则从来都不是绝对的，特别是随着现代市场经济的发展，恪守严格的债的相对性原则已越来越难以满足平衡社会利益、实现司法公正的需要，因而各国法律开始承认债的相对性原则的例外。[1]债的相对性出现了若干突破，本文就此作一简要述评。
债的相对性突破之表现
1. 代为清偿
代为清偿，又称清偿代位，是指与债的履行有利害关系的第三人，代替债务人清偿债务而在其清偿范围内取得债权人权利的制度。第三人的代为清偿行为，可基于法律的规定，也可基于当事人之间的约定，但不管出于何种原因，代为清偿都突破了债的相对性原则，主要表现在两个方面：(1).第三人履行了依债的相对性只能由特定债务人履行的债务，突破了债务履行主体相对性的限制；(2).第三人在代为清偿后，于其清偿范围内，取得债权人的地位和权利，对债务人享有求偿权，突破了债权请求主体相对性的限制。当然，以代为清偿的方式突破债的相对性，并非可以任意为之，它须满足一定的条件：(1).必须依债的性质可由第三人清偿；(2).债权人与债务人之间没有不得由第三人清偿的特别约定；(3).代为清偿不违背公序良俗，[2]不损害债权人债务人利益。
2.代位权行使作者：阳朝锋 , 湘潭大学 法律硕士
地址：湖南省湘潭大学9007号信箱
邮编：411105
电话： 0732-2375547
E-mail: yangtokeen@yahoo.com.cn
代位权制度规定于我国《合同法》第73条，该条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。依此规定行使代位权时，存在两个债的关系，即：债权人与债务人之间债的关系，债务人和次债务人之间债的关系。从第一个债的关系角度考察，代位权并没有突破债的相对性，其行使只是债权效力的延伸，正因为如此，在合同法中代位权归属于合同的保全制度。但从第二个债的关系角度来看，债权人作为债务人与次债务人以外的第三人，实际行使了部分债务人对次债务人享有的请求权利，而且是以自己的名义行使，这与只有债的特定当事人才享有债权请求权的相对性要求显然不符，属于债的相对性突破情形。
这里值得探讨的一个问题是：有人认为，合同撤销权的行使也是债的相对性之突破的情形，是否合适呢？笔者认为不妥。撤销权指的是债权人对债务人实施的有害债权的行为，可请求人民法院予以撤销的权利，该权利的行使，根本不涉及债的相对性的突破问题。因为撤销权并非合同当事人依合同的相对性而享有的权利，它的行使是合同无效的事由之一，体现的是法律维护第三人的合法权益，保护交易信赖而对当事人意思自治行为的适度干预和限制，这与合同法为维护社会公共利益而规定合同无效的情形是同一原理。
3. 附保护第三人作用的合同
依合同的相对性原则，合同上的义务责任关系只发生于合同的双方当事人之间，第三人不可能依据他没参与的合同要求合同当事人承担合同责任。然而，德国判例与学说创立了“附保护第三人作用之契约”制度，以加强保护与债权人具有特殊关系第三人的利益。特殊关系的第三人因债务人债的履行而受到损害时，不但可以向债务人主张侵权责任，而且可突破债的相对性，要求债务人承担合同上的责任，以更好地保护其利益，此种请求权的基础建立在基于诚信原则而发生的保护、照顾等合同附随义务之上。[3]也就是说，债务人所负的合同上的义务，不但指向债权人，而且指向与债权人有特殊关系的第三人。该制度虽加强了第三人的保护，但也有加重债务人责任之虞，故第三人的范围应严格限制，通说认为仅“限于因债务人之给付受到影响，而债权人对其祸福基于亲属、劳工、雇佣、租赁等具有人格法上特质之关系负有保护、照顾义务的人”。[4]
4. 买卖不击破租赁
所谓买卖不击破租赁，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人后，承租人根据其先与出卖人之间的租赁合同，仍然得以继续租赁该房屋，而不受房屋物权变动的影响。此规则源于日耳曼法，而为近现代各国民法所普遍接受。我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即是对买卖不击破租赁规则的确认，《德国民法典》第571条、《法国民法典》第1743条、《日本民法典》第605条也有类似规定。法律这样规定的直接原由，是基于保护社会弱者的考虑，一般情况下，承租人相对于出租人处于弱势地位,如果租赁合同因房屋所有权变动而终止，承租人将不得不频繁搬迁，影响其生活的稳定，这对承租人是不公平的。所以，为保证其租赁权的安定，民法典摆脱债的相对性的羁束，赋予租赁债权以对抗第三人的权利，反映出租赁权物权化的趋势，同时也表明民法对社会关系的调整更加灵活，民事主体之间的利益也得到了更好的平衡。
5. 涉他合同
涉他合同包括第三人利益合同和第三人负担合同。前者为合同当事人以外的第三人设立合同上的利益，后者为第三人设立合同上的义务或负担。在罗马法中，基于对个人自由、意思自治的尊重，在债的相对性原则指导下一般禁止任何人为他人设立债权债务关系，有法谚云：“不论何人不得为他人为约定(alteri stipulari memo potest)”。但是，这种极端个人主义的规则过于僵化，面对日新月异的社会生活，日益显露出其对民事交易方式多样化的不适应性，阻碍了交易效率的提高，有悖民法促进交易的宗旨。举例言之：甲向乙购买啤酒，而丙又向甲购买同样数量的啤酒，若允许甲与丙约定，由乙直接向丙履行啤酒的交付义务，岂不大大减少了交易环节，提高了交易效率？这是第三人负担合同的情形，而在约定第三人利益合同的场合也是同理。尤其是当向第三人给付是一种本来就应该由缔约人履行的给付时，合同当事人为第三人利益缔约是有效的。[5]所以，考虑到这种客观合理的现实需要，近现代民法纷纷对债的相对性作出调整，明确规定了涉他合同，如《德国民法典》第328条、《日本民法典》第537条、《瑞士债法典》第111、112条等，我国《合同法》第64条、65条亦作了相应规定。
6. 第三人侵害债权
依传统民法观点，合同债权是违约行为的侵害对象，绝对权是侵权行为的侵害对象，由此构成了侵权行为与违约行为的基本区别。大陆法系国家普遍承认合同债权主要受合同法保护，而侵权法的保护对象是绝对权。但是在现实生活中，由于经济活动日益密切，民事行为之间的关联性不断增大，各种权利相互冲突、相互影响的机率也随之增多，如果债权受到第三人的侵害，仅仅因为债权是相对权而不赋予债权人基于侵权法上的损害赔偿请求权，则债权人的利益将很难得到保障，明显违背了有侵害必然有救济的法理。债权作为一种权利形态，同样具有不可侵性，不但债务人不能侵害债权，而且债务人以外的第三人也不能侵害债权。因此，自本世纪以来，为满足充分保护债权人利益的需要，各国民法或通过判例、或增修解释法条，逐步建立和发展了侵害债权的有关制度，这对在传统债的相对性原则支配下的只有债务人才可能侵害债权，侵害债权只受合同法调整的观念来说，无疑是一大突破。有学者因此解释为：债权不仅具有对债的当事人的对内效力，而且具有对第三人的对外效力，即任何第三人都不得妨碍债的关系当事人享有权利并承担义务，[6]违反即应承担侵权责任。
简评
综合以上所述，债的相对性之突破可归类为三个方面：一是债的主体相对性的突破，债权债务的享有或承担不再限于合同当事人，如代为清偿、涉他合同等情形；二是债权效力相对性的突破。债的效力延伸至第三人（代位权），债权可对抗物权（买卖不击破租赁），债权不受第三人的故意侵害（第三人侵害债权制度）；三是债务责任承担相对性的突破，债务人不只应向债权人承担责任，也有可能向第三人承担基于合同的责任。如附保护第三人作用的契约。
博登海默曾言，在一个变幻不定的世界中，如果把法律仅仅视为是一种永恒的工具，那么它就不可能有效地发挥作用。[7]债的相对性之突破，正是法律为有效发挥作用，适应社会发展而不断调整的产物，反映出现代民法对债的关系的调整更加周密，也更为灵活。一方面，加强债权的保护，扩张了债的效力，承认债的发生、履行方式的多样性，促进了合同的有效履行，提高了民事交易效率，有利于社会财富增长和社会进步；另一方面，在债的关系与社会其他关系的互动层面上，由极端地强调合同自由、尊崇意思自治不受干预，转变为兼顾社会公正，更加注重合同当事人与第三人利益、社会利益的合理平衡。诚如史公尚宽先生所言：由个人自觉，及于社会自觉，契约之意义及价值，渐自社会立场加以重估。[8]
参考文献：
[1]杨丽君：《论英美法合同相对性原则》[J]，载梁慧星主编：《民商法论丛》.第12卷，北京：法律出版社，355.
[2]王轨：《代为清偿制度论纲》[J]. 法学评论，1995(1)，20-21.
[3]王泽鉴：《民法学说与判例研究》[M]，北京：中国政法大学出版社,1998，37.
[4]同上书，38.
[5]陈朝壁：《罗马法原理》[M]，商务印书馆,1936，上册,197.
[6]王利明：《违约责任论》[M]，北京：中国政法大学出版社.2000，681.不同意见，王利明主编：《中国民法案例与学理研究》（侵权行为编），北京：法律出版社，1998，235.（杨立新撰写）。
[7]E.博登海默：《法理学－法律哲学与法律方法》[M]，邓正来译，北京：中国政法大学出版社，1999，326.
[8]史尚宽：《债法总论》[M]，北京：中国政法大学出版社，2000，5.
On the Exception of the Relativity of Obligation
Yang Chao-Feng
( Law School of XiangTan University,Hunan XiangTan ,411105)