福建省厦门市人民政府


厦门市房屋租赁管理规定

　（厦门市人民政府令第77号　１９９８年１２月２８日）


第一章　总则

　　第一条　为了发展厦门市房屋租赁市场，调剂房屋余缺，加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规规定，结合厦门市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于厦门市城镇规划区内房屋的租赁。
　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本规定执行。


　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　（一）房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二）出租房屋内的营业场地的。


　　第四条　厦门市土地房产管理部门是厦门市房屋租赁管理的行政主管部门（以下简称租赁主管部门）。租赁主管部门可委托房地产交易中心、房屋管理所等房屋租赁管理机构负责有关房屋租赁管理的具体工作。
　　公安、工商、税务、物价等部门根据各自的职责，共同维护房屋租赁市场秩序。


　　第五条　房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第二章　登记备案





　　第六条　房屋租赁实行登记备案和《房屋租赁证》制度。但直接向租赁主管部门租用的直管公房和单位分配给职工本人居住的住宅用房除外。
　　房屋租赁合同签订后，出租人应在１５日内到租赁主管部门办理租赁登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第七条　办理房屋租赁登记备案，应提交下列文件：
　　（一）房地产权属证书或其他有效凭证；
　　（二）租赁双方的身份证明；
　　（三）租赁合同；
　　（四）法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租抵押的房屋，还须提交抵押权人同意出租的证明。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管的房屋，还须提交委托人授权出租的证明。
　　转租房屋的，还须提交出租人同意转租的证明。


　　第八条　房屋出租人应如实申报租金金额，依法纳税。


　　第九条　租赁主管部门在收到出租人提交租赁登记备案文件之日起１５个工作日内，应对出租的房屋进行审核，符合本规定的，给予登记备案，颁发《房屋租赁证》；不符合本规定的，不予登记，并书面通知出租人。


　　第十条　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。
　　《房屋租赁证》采用国家建设主管部门提供的样式，由租赁主管部门印制。《房屋租赁证》不得转借、转让、伪造、涂改。


　　第十一条　租赁合同变更、解除和终止，出租人应在合同变更、解除和终止后１５日内到租赁主管部门办理变更登记或注销登记手续，并缴交《房屋租赁证》。
　　遗失《房屋租赁证》的，出租人应及时向原发证机关申请补发。

第三章　出租





　　第十二条　有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；
　　（二）房地产权属有争议的；
　　（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；
　　（四）共有房屋未取得共有人同意的；
　　（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；
　　（六）属违章建筑未经依法处理的；
　　（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
　　（八）法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。


　　第十三条　房屋租赁应签订书面合同。
　　房屋租赁合同由租赁主管部门监制。


　　第十四条　出租人应依照租赁合同约定的期限向承租人提供房屋。


　　第十五条　房屋所有权人出租划拨土地使用权的国有土地上房屋，包括按房改政策购买的房改房和经济适用房（解困房、解危房、统建房等），均应按规定缴纳租金中所含的土地收益金。收益金具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第十六条　出租人应按照租赁合同约定的责任负责检查、修缮房屋及其附属设施，保证房屋安全。
　　出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。
　　出租人应当遵守租赁房屋治安管理的有关规定，不得将房屋出租给无身份证或无其他有效身份证明的人员。出租人发现承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安机关报告。


　　第十七条　出租人隐瞒真实情况或出租有权属争议的房屋给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。


　　第十八条　租赁期间，房屋因买卖、继承、析产、分割、赠与、交换、抵押等引起所有权转移的，原租赁合同继续有效。


　　第十九条　承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：
　　（一）擅自将承租的房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的；
　　（二）擅自改变房屋用途的；
　　（三）擅自扩建、改建、加层、进行影响结构安全装修，或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；
　　（四）逾期６个月未交付租金的；
　　（五）公有住宅承租人及其共同使用的成员迁离厦门市的；
　　（六）公有住宅无正当理由闲置６个月以上的；
　　（七）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他情形。


　　第二十条　租赁关系解除后，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出房屋的，出租人有权追收占用期间的租金。

第四章　承租





　　第二十一条　承租人应按照租赁合同约定的时间交付租金。直管公房中的住宅用房和单位自管房屋中分配给单位职工居住的住宅用房，其租金按厦门市住房制度改革规定的标准执行。


　　第二十二条　承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构，不得非法堆放危险品和有损房屋的物件以及从事其他不合理使用房屋的活动。
　　因承租人的过错造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修复，并赔偿损失。


　　第二十三条　承租人因生产、经营、生活等原因确需对承租的房屋进行扩建、改建、加层、改变用途的，应事先征得房屋所有权人书面同意，经有关部门批准后，双方重新签订租赁合同。


　　第二十四条　承租人在租赁期间死亡，其共同居住的成员或共同承租的其他人有权要求承继原租赁关系，但应在承租人死亡之日起６０日内办理更名手续。


　　第二十五条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用，应在合同期满前３个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同，并按本规定办理租赁登记备案手续。


　　第二十六条　房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。


　　第二十七条　房屋租赁合同期限未满，承租人需解除租赁合同的，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及其设施，并将《房屋租赁证》交原登记机关注销。
　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。


　　第二十八条　租赁期间，承租人在房屋内部增设的一切嵌装等附属设施，迁出时不得拆除，出租人也不予补偿。但合同另有约定的除外。


　　第二十九条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
　　（一）逾期不提供房屋的；
　　（二）擅自提高租金的；
　　（三）不按租赁合同约定的责任维修房屋及附属设施的；
　　（四）法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。


　　第三十条　租赁期间，出租人转让所出租的房屋，应提前３个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

第五章　转租





　　第三十一条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　承租人将所承租的全部或部分房屋的使用权与他人合作、合资、联营（含承包经营）等行为，视同转租。
　　公有住房不得转租。


　　第三十二条　承租人在租赁期限内，征得出租人书面同意，并协商转租收益分配，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租的期限不得超过原租赁合同规定的期限。


　　第三十三条　房屋转租应当签订转租合同，并按本规定办理登记备案手续，领取《房屋租赁证》。


　　第三十四条　转租合同生效后，转租人享有原租赁合同约定的出租人的权利，承担出租人的义务，并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。


　　第三十五条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的或将直管非住宅房屋作为与他人合作、合资、联营经营场所的，应当提出书面申请，经租赁主管部门批准，签订转租协议并缴交转租收益金后方可转租。
　　转租收益金的具体征收标准和办法由租赁主管部门会同市物价部门、财政部门制定，报市人民政府批准后颁布实施。


　　第三十六条　租赁单位自管非住宅房屋，在租赁期限内需要转租的，应遵守下列规定：
　　（一）属单位自筹资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意并协商收益分配方可转租；
　　（二）属财政投入资金建造的，由承租人提出书面申请，经产权人书面同意，并报同级财政部门审批，到租赁主管部门缴交转租收益金后方可转租。


　　第三十七条　转租期间，原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或终止。

第六章　罚则





　　第三十八条　违反本规定的规定，不按期申请登记备案、领取《房屋租赁证》的，由租赁主管部门根据《厦门市城镇房屋管理条例》第六十四条的规定对其予以处理。


　　第三十九条　违反本规定第十条规定，转借、转让《房屋租赁证》的，由租赁主管部门处以一千元以上三千元以下的罚款。伪造、涂改《房屋租赁证》的，依法追究其法律责任。


　　第四十条　违反本规定第十二条第（三）项、第㈥项、第㈦项规定，将不得出租的房屋出租的，除责令停止出租外，租赁主管部门可处以一千元以上三千元以下的罚款。


　　第四十一条　违反本规定第十五条规定，不按时缴纳土地收益金的，由租赁主管部门责令其补交土地收益金外，每逾期一日，加收应缴收益金千分之三的滞纳金。


　　第四十二条　违反本规定第二十一条规定，直管公房的承租人不按时缴纳租金的，除责令补交租金外，每逾期一日，加收应缴租金千分之三的滞纳金。


　　第四十三条　违反本规定第三十一条、第三十五条、第三十六条规定，擅自转租房屋的，其转租行为无效，由租赁主管部门没收违法所得，并处以违法所得一至五倍的罚款。


　　第四十四条　违法本规定第十六条第三款规定，出租人将房屋出租给无合法有效身份证件的承租人的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上二千元以下的罚款；出租人发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动而不向公安机关报告的，由公安机关予以警告，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。


　　第四十五条　拒绝、妨碍房屋租赁管理人员执行公务的，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第四十六条　当事人对有关部门作出的处罚决定不服的，可以申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。


　　第四十七条　房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十八条　本规定自一九九九年一月一日起施行。


民事与行政交叉案件的审理与解决
??蔡某诉某县建设局房屋登记行政纠纷案诉讼程序问题的探讨

一、据以研究的案例
蔡某于1986年购买位于某县东风居委会东堤2巷13号房产，1988年6月办理了房屋所有权证。1993年迁往广州市居住。1999年9月，第三人张某向某县建设局申办该房屋的所有权转移登记，并向某县建设局提供了该房原房屋所有权证、该房国有土地使用权证，房屋买卖契约，张某、蔡某的居民身份证复印件等有关证件资料，要求某县建设局给予办理房屋所有权转移登记。某县建设局经过审查，根据建设部《城市房地产转让管理规定》，于1999年9月，核发了某县东风居委会东堤2巷13号房产的房屋所有权证给予张某，原房屋所有权证被某县建设局收回作废存档。遂后，张某以该房屋所有权作为抵押物向信用社贷款。2006年4月，蔡某向某县建设局申请撤销核发给张某的房屋所有权证，某县建设局予以拒绝，蔡某于2006年6月向法院提起行政诉讼，以其没有与张某签订房屋买卖契约为由，请求法院撤销核发给张某的房屋所有权证。针对原被告双方的意见，法院内部就诉讼程序的适用形成了三种不同的意见：第一种意见认为，本案涉及两种不同的法律关系：一种是本案蔡某与张某之间的民事法律关系；另一种是本案蔡某与某县建设局之间的行政法律关系，行政法律关系的处理必须以民事法律关系的处理为前提，因此建议蔡某以张某作为被告另行提起民事诉讼，同时本案裁定中止诉讼，待民事诉讼产生生效判决后再依据相关判决作出行政判决；第二种意见认为，第一种意见对两种法律关系的分析是正确的，但基于诉讼经济性和及时保护当事人合法权益的需要，建议将民事案件与行政案件合并审理，即采取行政诉讼附带民事诉讼的模式审理本案。第三种意见认为，本案涉及房屋买卖契约的合同有效性问题，本案为民事诉讼，因此应当裁定驳回蔡某的起诉，通知蔡某另行提起民事诉讼。
二、问题的提出
行政诉讼是解决作为行政相对人的公民、法人或者其他组织与具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员之间因行政管理而引起的纠纷。本案是蔡某不服某县建设局房屋转移行政登记纠纷，属于不平等主体之间的行政纠纷，是人民法院行政诉讼的主管范围。上述第三种意见无疑是不正确的。在本案中，房屋买卖契约的合同有效性是一个至关重要的事实问题。房屋买卖契约的合同有效性直接影响关系到建设局核发房屋所有权证行政行为的合法性。法院要撤销建设局核发的房屋所有权证，必须要确认房屋买卖契约的合同无效，只能依照民事诉讼程序和民事法律规定，审查房屋买卖契约的合同效力。因此，本案涉及两个不同类型的法律关系，一个是本案原告与被告之间的行政法律关系，另一个是本案原告蔡某与张某之间的民事法律关系。
根据我国现行的民事诉讼法与行政诉讼法的规定，解决民事纠纷和行政纠纷应当分别适用民事诉讼程序和行政诉讼程序。但是，当一个案件涉及两种不同性质的法律关系纠纷时，究竟应当适用何种诉讼程序，我国现行法律没有做出明确的规定，以至于审判人员在面对像上述案例的案件时往往感到无所适从。上述的第一种意见实际上是目前司法实践中惯用的处理不同性质的法律关系交叉的案件的方法。事实上，这种方法是符合现行法律的规定的。
然而，第一种意见所主张的做法也存在诸多弊端，其中比较突出的问题是诉讼拖沓迟延的问题。“迟到的正义不是正义”，让当事人另行提起民事诉讼，同时中止行政诉讼的审理，等待民事诉讼作出裁判后再恢复行政案件的审理，这种做法无疑会严重迟延对当事人合法权益的保护；同时，若当事人不同意另行提起诉讼，应该如何处理，这也是我们必须面对解决的问题。
从提高诉讼效率的角度来考虑，第二种意见也具有可取之处。但由同一个合议庭适用民事诉讼程序和行政诉讼程序两个不同的诉讼程序，审理民事法律关系和行政法律关系两个不同的法律关系，确实也为难我们的法官，是否有利于法官的专业化、职业化建设，是否有利于诉讼的进行，是否有利于对纠纷的解决，有待实践的检验。但如何由同一个合议庭适用两个不同的诉讼程序，同时审理两个不同的法律关系，现行法律也没有专门对此作出规定，合并审理的模式不符合现行法律的规定。可见，第一种意见是法院在处理类似案件时的唯一选择。
从法治理念的角度来考虑，解决行政法律关系与民事法律关系交叉审理的问题有其必要性，但需要从依法治国的理念上对两种诉讼程序进行分析。为完善我国程序法律制度，需要解决民事与行政交叉案件的审理与解决的问题，下面，就民事与行政交叉案件的审理与解决，提出我们关于适用民事诉讼程序与行政诉讼程序审理交叉案件的一些观点。
上述这种混合了民事法律关系和行政法律关系的案件我们可以简称为民事行政争议交叉案件。
对审理民事行政交叉案件的程序研究必须解决以下几方面的问题：1.民事行政交叉案件的类型。2.不同类型的民事行政交叉案件应当采取何种处理方式。3.在审理民事行政交叉案件中具体的程序应该如何安排。
三、 民事行政争议交叉案件的类型
所谓民事行政争议交叉案件，是指行政争议与民事争议因在法律事实相互联系，在处理上分为因果或者互为前提、相互影响的案件。近几年来，民事行政交叉案件呈逐年增长的势头，这是现代社会行政权扩张、民法与行政法相互渗透的必然结果。民事行政争议交叉案件，在审判实践中的表现形式多种多样，但归纳起来，民事行政争议归纳案件的具体表现可以划分为以下三类：
（一）以民事争议为主、涉及行政争议的交叉案件
以民事争议为主、涉及行政争议的交叉案件，通常出现在民事诉讼过程中，是因民事纠纷而引起的诉讼。在民事诉讼中，民事争议的解决取决于行政行为的合法性，行政行为即成为民事争议处理的前提条件。主要包括两种情况：一种是当抽象行政行为作为审理民事案件的依据时，法院首先要解决该抽象行政行为自身的合法性问题。其二，当具体行政行为作为当事人主张事实的证据或者抗辩理由时，法院也须解决该具体行政行为的合法性问题。例如，若蔡某先向法院提起民事侵权诉讼，而张某向法院提交了建设局核发的房屋所有权证，蔡某则认为建设局核发的房屋所有权证不合法；这时，建设局核发的房屋所有权证是民事侵权案件关键事实认定的依据，而建设局核发的房屋所有权证这种具体行政行为的合法性就成为了解决民事纠纷的前提。
我们认为，以民事争议为主，涉及行政争议的交叉案件具有以下的特点：第一、这类争议案件发生在平等主体之间，是因民事行为而非行政行为引起，因而本质上属于民事争议案件。不过，由于行政行为的介入，民事争议变得更为复杂。第二、在这类案件审理中，行政问题具有重要地位，是民事审判的前提。不解决行政行为的合法性问题，民事诉讼程序便无法继续进行。
（二）以行政争议为主、涉及民事争议的交叉案件
以行政争议为主、涉及民事争议的交叉案件通常出现在行政诉讼过程中。它是因公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的具体行政行为不服而提起行政诉讼的同时，请求法院审理平等主体之间民事争议的诉讼形式。本文的案例即属这种情况，蔡某不服某县建设局核发的房屋所有权证的具体行政行为，直截了当的提起行政诉讼，请求法院判决撤销该具体行政行为，这涉及蔡某与张某签订的房屋买卖契约的有效性。
我们认为，以行政争议为主、涉及民事争议的交叉案件具有以下特点：第一、这类案件既存在行政争议，也存在民事争议，但行政争议处于核心地位；第二、这类案件中的行政争议与民事争议在事实上或者法律上存在内在的交叉性。第三、这类案件中的行政争议与民事争议可以分开审理，但行政争议解决以民事争议的解决为前提，民事争议的解决不以行政争议的解决为先决条件。本案中，即对买卖合同有效性审查不以行政争议的解决为先决条件。
（三）行政争议与民事争议并重的交叉案件
行政争议与民事争议并重的交叉案件，是指因同一法律事实而引发的行政争议和民事争议之间相互独立的案件。例如，甲单位在建房时超过规划部门批准的范围建设围墙，影响邻居乙居住的通行。乙向法院提起行政诉讼，请求判令规划局履行法定职责，对甲予以处罚；同时向法院提起民事诉讼，请求法院判令甲停止侵害，排除妨害。
行政争议与民事争议并重的交叉案件具有以下特点：第一、行政争议与民事争议相对独立，一案的处理结果并不影响对另一案的处理。第二、法院完全可以分开审理，分开审理时一案可不以另一案件处理结果作为定案的依据。
四、民事行政争议交叉案件的处理方式
1982年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第3条第2款规定：“法律规定由人民法院审理的行政案件，适用本法规定。”人民法院开始受理行政案件，我国行政审判开始起步。但当时，我国人民法院内部没有设置行政审判庭，因此，法律规定由法院受理的行政案件，是由民事审判庭或者经济审判庭适用民事诉讼程序审理。1989年我国颁布了《中华人民共和国行政诉讼法》，行政诉讼有了专门的程序法规定，各级法院陆续设置了行政审判庭专门审理行政争议案件。行政审判庭和民事审判庭分别依据行政诉讼法与民事诉讼法审理行政争议案件与民事争议案件。
虽然行政案件和民事案件分开、分别按照各之的程序法规定审理案件，但在行政审判和民事审判实践中，出现了行政争议与民事争议相交叉的客观现象，出现了行政争议案件的审判必须等待民事审判结果为依据的情况，也出现了民事争议案件的审判必须等待行政争议案件的处理结果作为依据的情况。如何处理行政争议与民事争议相互交叉的案件，在行政诉讼法中没有明确的规定，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第97条规定“人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼法的有关规定。”民事诉讼法第136条则规定“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，中止诉讼。这条规定是目前司法实践中解决民事行政交叉案件的主要程序法律依据。本文案例的第一种处理意见是有明文法律依据的。但最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第61条规定：“被告对平等主体之间民事争议所做出裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”这样规定了法院可以审理行政案件中的民事争议。有些观点认为，这一条规定了可以一并审理行政争议和民事争议，即可以在行政诉讼中附带民事诉讼。但有些观点认为正确的理解应该是“人民法院可以一并审理”，并不等于“行政审判庭可以一并审理“，即不等于在行政审判程序中可以合并审理民事争议，只能是在法院内部由行政审判庭和民事审判庭分别审理行政争议和民事争议，而且要有当事人的请求为前提。
在民事行政争议交叉案件日益增多的情况下，究竟如何解决和协调行政诉讼与民事诉讼，是分别进行还是合并进行，成为了理论界、实务界探讨的热点问题，也成了法院内部争议、需要解决、必须解决的问题。这个问题实质上有两种不同的观点，一种观点认为可以合并附带审理，一种观点认为不能合并审理。
认为可以合并审理的观点认为，民事诉讼中可以合并审理涉及行政争议的问题，行政诉讼中可以合并审理涉及民事争议的问题，即民事诉讼可以附带行政诉讼，行政诉讼可以附带民事诉讼。
（一）民事诉讼中解决行政争议的问题
所谓民事诉讼中解决行政争议，是指民事争议案件的审理和解决是以对相关的行政行为的合法性的审查确认为前提，但该行政行为并非民事争议案件的诉讼标的，却影响着民事案件的裁判结果。这实际上就是上面所陈述的以民事争议为主、涉及行政争议解决的案件。
在民事审判实践中，有的法院往往不对行政机关的行政行为合法性进行审查，直接将行政行为作为证据直接使用进行裁判。一方当事人在民事诉讼中知道对方持有行政机关颁发的不利于自己民事诉讼的证据时，往往又针对该具体行政行为提起行政诉讼，由此而出现民事诉讼中作为有效证据适用的具体行政行为，在行政诉讼中被撤销或者被确认为违法，又据此对民事案件申请再审，不仅损害了法院裁判的权威性，且使当事人不断的为诉讼所累，社会效果、法律效果不好。
在民事诉讼中是否可以审查行政行为的合法性问题，存在不同的观点，第一种观点认为，人民法院在民事诉讼中无权审查具体行政行为的合法性，应直接将其作为民事裁判的依据，理由是，行政行为是具有行政管理职权的机关在其职权范围内作出的具有法律约束力的行为，根据现行行政诉讼法及有关行政法律、法规的规定，该行为非经行政诉讼程序和行政程序，不得被改变，因此，民事诉讼中不能对行政行为的合法性进行审查，否则属民事审判权对行政权的不当干预。第二种观点认为，人民法院在民事诉讼中应当避免对行政行为的合法性进行审查，而直接运用民事法律和其他事实根据作出裁判。第三种观点认为，民事诉讼中的人民法院可以审查行政行为的合法性。
在民事诉讼中，若具体行政行为具有明显暇疵，仍不予审查而直接作为民事裁判的依据，则可能产生错误的裁判。因此，第一种观点是不可取的。若按照第二种观点，人民法院直接运用民事法律和其他事实根据作出裁判，则可能出现与行政行为完成矛盾的结果。
我们认为，在民事诉讼中，法官应当行使释明权，告知当事人行政行为对案件裁判的影响，征求当事人是否另行提起行政诉讼，请求人民法院对行政行为的合法性进行审查；若当事人另行提起行政诉讼，则应中止民事诉讼。若当事人不另行提起行政诉讼，只是请求人民法院对行政行为合法性进行审查的前提下，人民法院可以审查行政行为的合法性，但应先中止民事诉讼，将当事人请求人民法院对行政行为合法性进行审查部分移送行政审判庭依照行政诉讼程序进行审理并作出裁判。
还有观点认为，在民事诉讼中，人民法院可以附带直接审查行政行为的合法性，其观点理由之一，认为行政行为在民事诉讼中是作为当事人支持自己主张或者抗辩理由的证据形式出现，根据证据审查规则，人民法院应当审查证据的客观性、关联性和合法性。因此，对行政行为的合法性审查，属于人民法院的职责范围。其观点的理由之二，认为从司法权与行政权的关系来看，尽管行政权与司法权是相互独立的权利，但是，根据“司法最终解决原则”，司法权在一定意义上优于行政权。对于行政机关作出的行政行为，司法权可以通过一定程序介入，对行政机关的行政行为进行审查。
我们认为，这种观点违背了人民法院不诉不理的原则，人民法院主动直接对行政行为的合法性进行审查，在一定程度上是司法权对行政权的逾越，不应提倡。是否对行政行为的合法性进行审查应当由当事人自己主张并承担相应的法律后果。
同时有观点认为，尽管现行法律对行政行为合法性予以审查的职能是赋予了行政审判庭而非民事审判庭，但是，行政审判庭、民事审判庭等都属于法院内部的分工问题，它们行使的都是国家的司法权，相互之间并非矛盾对立关系，其内部分工主要是为了更好地审理案件，因此，不能说民事审判庭审查了行政行为的合法性，就等于越权审查。
我们认为，这种观点是违背现行法律的规定的，人民法院组织法、民事诉讼法、行政诉讼法明确规定了法院内部的分工，规定了民事审判庭、行政审判庭不同的职能，它们审理不同类型的案件程序所依据的诉讼法有所不同，作为执行法律的专门审判机关，更应当严格执行现有法律的规定,民事争议的案件由民事审判庭依照民事诉讼法的规定程序进行审理，行政争议的案件由行政审判庭依照行政诉讼法规定的程序进行审理。在民事诉讼中涉及需要对行政行为的合法性进行审查时，应当行使法官的释明权，由当事人行使自己的权利，决定是否请求人民法院对行政机关的具体行政行为的合法性进行审查，并承担相应的法律后果。若当事人请求人民法院对行政机关的具体行政行为的合法性进行审查，民事审判庭应当中止民事诉讼，将当事人的请求移送行政审判庭进行审查，由行政审判庭对具有行政行为的合法性作出裁判，裁判结果作为民事审判的依据，由民事审判庭对当事人的民事争议作出裁判。这样的处理方式符合民事诉讼法第136条的规定。
(二)行政诉讼中解决民事争议的问题
行政诉讼中存在民事争议，是指法院在行政诉讼过程中，根据当事人的请求，解决与行政诉讼相关的民事争议的诉讼活动。
对于行政民事争议交叉案件，选择什么程序来解决这两种性质不同而又相互交叉的问题，目前存在不同的观点，一种观点认为，行政诉讼中不存在解决民事纠纷的条件，即使一定要在行政诉讼中解决民事纠纷，也应将行政争议和民事争议分开审理。另一种观点认为，在行政诉讼中解决民事争议，不仅符合行政诉讼目的，而且还能体现诉讼经济，方便审理，符合判决的确定性、严肃性原则，维护司法统一等。
随着行政管理领域扩大和行政机关的职能变化，越来越多的行政法律、法规赋予行政机关运用行政手段解决民事纠纷的权力，并且规定相对人对行政处理决定不服可以提起行政诉讼，如环境保护法、治安管理处罚法等，人民法院受理这类案件后，必然要涉及原相对人之间的民事权益。从“有权利必须有救济”这一法治思想出发，立法赋予行政机关对这类问题的处理权和行政相对人的起诉权，就应当允许人民法院在审查具体行政行为合法性的同时，审理当事人之间的民事争议，使当事人的民事权益得到司法救济。
我们认为，这一观点是正确的，但问题仍然在于是合并附带审理还是分开审理的问题。
认为应当合并审理的观点的理由是，一有利于简化程序，符合诉讼经济的需要。二有利于避免法院作出相互矛盾的判决。提这种观点的人同时认为，对于法院在行政诉讼中同时可以解决民事纠纷，仍然属于民事法律规范的调整范围，立法并没有排斥法院对这类纠纷的处理权。这类纠纷与行政机关的行政管理内容紧密相关，当事人不服行政机关的处理决定而向法院起诉，由法院一并处理，具有一定的优势。
我们认为，这一观点仍然没有分清行政诉讼程序与民事诉讼程序的不同，以及行政案件和民事争议案件审理的不同，只看到法院一并审理的大前提，没有看到法院依照不同诉讼法审理案件的小前提。
认为应当分开审理的观点的理由是，法院在行政诉讼中主要行使的是司法监督权，对行政机关的具体行政行为只作合法性审查，对违法的行政行为，通常只能判决撤销，由行政机关重新作出具体行政行为，而无法对民事争议作出实体判决；若设立行政诉讼中同时解决民事争议，对民事争议在行政判决书中作出判决，这违背了行政诉讼的目的，在行政诉讼程序中解决民事争议只能造成程序的混乱。
对这一观点我们认为基本正确，但应该进一步细化，在行政诉讼程序中规定，行政诉讼中涉及民事争议，并且民事争议的解决影响到行政争议的解决，即民事争议的解决是行政争议解决的前提时，法官应该行使释明权，告知当事人就民事争议部分另行提起民事诉讼，中止行政诉讼，待民事争议作出裁判后再行恢复行政诉讼，作出行政裁判。若当事人不另行提起民事诉讼，只是对民事争议部分提出审查的请求，则应先中止行政诉讼，将民事争议部分移送民事审判庭组成合议庭进行审查并作出裁判。
还有观点认为，目前行政诉讼中的第三人制度能够起到行政诉讼同时解决民事争议的作用。根据行政诉讼法第27条的规定，“同提起行政诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或由人民法院通知参加诉讼。”这一观点也是不全面的。本文案例中第三人张某的追加，就是依据行政诉讼法第27条的规定予以追加的，这是因为某县建设局核发了房屋所有权证给予张某，张某将房屋所有权证作为抵押物向信用社贷款。并且法院的判决有可能对张某的权益产生影响，通知张某参加诉讼可确保张某的权益不受侵犯，并非为了解决处理行政诉讼原告人与张某之间的民事争议，在这种情况下，行政争议的审理和判决只能围绕具体行政行为的合法性进行审查，所要解决的是行政争议，当事人之间的民事争议无法通过列第三人的办法来解决。可见，行政诉讼中的第三人制度不能代替行政诉讼中解决民事争议问题的解决。应该通过法官行使释明权，告知行政争议的原告人，就房屋买卖契约的合同有效性另行提起民事诉讼，或者由行政审判庭将民事争议部分移送民事审判庭审查，中止本案行政诉讼，等待民事争议的裁判结果作为行政诉讼裁判的依据。
五、民事行政争议交叉案件处理中的其他问题